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開征土地增值稅能否降房價？

2007-01-18 作者：徐冰來源:每日經濟新聞

　　土地增值稅即將開征的消息，對于飽受高房價困擾者而言，于焦頭爛額之際，也許可以看作是一根希望的稻草。但政策的信號，相對于沉疴日久的市場，雖不能說沒有絲毫希望，卻也未必到了歡呼雀躍之時。
　　16日，國家稅務總局網站發布《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，從2月1日起，在全國范圍內對房地產企業土地增值稅項目進行全面清算，正式向房地產開發企業征收30％～60％不等的土地增值稅。具體而言，土地增值稅將以房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。同時，該《通知》也從具體的操作角度，提出了相對清晰的清算條件。
　　空喊了13年的土地增值稅，終于進入了實質性的操作階段。由于此稅種直接抬高了開發商的成本，理論上壓縮了房地產企業的盈利空間，受此刺激，17日房地產板塊大幅下挫，并帶動大盤跳水。
　　該《通知》最大的意義，在于將軟性的"預征"，通過一系列約束條件，變為了剛性清算，不僅一定程度上堵死了各種"變通"的通道，而且意味著，在土地價格持續上漲的背景下，開發商如果不盡快出手，將背負較高的稅負壓力。利潤以及價格在未來都將面臨未知的變數。
　　可是，變數終究需要觀察，理論上的可能，顯然未必一定達至理想的現實。更何況，由稅收而影響價格，本身就存在明顯悖論，需要許多前置條件。也許看到了現實與理論之間的距離，盡管房地產板塊大幅下挫，盡管認識到《通知》的劍鋒所指，有關輿論依然認為，對于詬病已久的房價，該項調控政策，不會有直接影響。
　　總體而言，我們認同這樣的判斷。在當前的情況下，威猛的土地增值稅，因其直接影響資金鏈，有可能促使房地產企業重組與洗牌，也有可能因稅負轉嫁而影響交易量，但對于價格，短期內卻很難說有實質性觸動。
　　癥結的關鍵在于對當前地產市場的認識。目前的房地產市場，究竟是一個買方市場，還是一個賣方市場？雖然近期房價漲幅有所放緩，有關方面也發布預警，提醒重視房屋的潛在過剩。但即便是結構性矛盾的判斷，最樂觀的預測也僅是漲幅減緩，總體上漲依然是不得不面對的現實。真實需求，并不因畸形的結構供給而消失，何況，市場中還有巨量的無處投資的游資。
　　有什么證據可以表明，增加房地產企業的成本，收緊企業資金鏈，就可以促使企業盡快變現囤積的土地和房產，從而間接影響價格？雖然房地產板塊應聲跳水，可也要看到，對于土地增值稅，許多企業已經作出事前防范。要達成政策目的，除非讓人能夠期待一個買方市場就要出現。而在當前，一本糊涂賬的房地產市場，不僅基礎數據出自多方，即便一家出來的數據，也常常自抽嘴巴，由此不難看到，一項政策的最大風險，究竟在何處。

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