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該來的還是來了。昨日，滬深股市地產(chǎn)股幾乎全線跌停，事件的導(dǎo)火索就是國家稅務(wù)總局下發(fā)了《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(下稱《通知》)。
事實上，關(guān)于土地增值稅的清算問題，國家有關(guān)部門一直在未雨綢繆，早在1993年，國務(wù)院就發(fā)布了138號令(即《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》)，只是由于成本核算存在困難，一直只按預(yù)征收方式征稅。而本次《通知》的核心恰恰是明確了成本核算方法，在最大程度上消除了138號令的模糊空間，細(xì)化清算辦法，大大加強(qiáng)了征收土地增值稅的可操作性。
股市為什么對《通知》如此敏感？市場的判斷是國家對土地增值稅進(jìn)行清算將極大影響房地產(chǎn)上市公司的利潤率。這是一種投資層面的認(rèn)識。而把《通知》放到國家對房地產(chǎn)進(jìn)行的四年宏觀調(diào)控這個大進(jìn)程中來看，此舉有更深一層的含義。在接下來論述之前，我們再回顧幾個事件：
一、2006年10月30日，北京市銀監(jiān)局召集北京16家商業(yè)銀行個人金融部負(fù)責(zé)人，斷然叫停未封頂樓盤個人按揭貸款的舉動。事實上，早在2003年，央行發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(下稱“121文件”)，就對此有了明確規(guī)定。
二、去年國家出臺“70/90”政策，強(qiáng)化中小房型建設(shè)，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。而早在1998年，我國實行住房制度改革時，國務(wù)院發(fā)布的23號文就提出，“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”是房改的主要目標(biāo)。
三、2007年1月9日，建設(shè)部發(fā)布《90平方米以下住宅設(shè)計要點(征求意見稿)》，僅過了十幾個小時又廢除了。無論是房地產(chǎn)商還是普通消費者，都隨著政策的突然變動坐了一回“過山車”。
以上三個方面的事件加本次《通知》的出臺，看似彼此獨立，實質(zhì)上反映了政府對房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控的決心。筆者用兩個詞來概括：回歸和堅定。
北京三年后重操“121文件”是對金融緊縮政策的重新肯定和回歸；國家強(qiáng)制規(guī)定戶型面積及比例是對住房問題的重新認(rèn)識，更是某種意義上責(zé)任的回歸；建設(shè)部《設(shè)計要點》政策“對沖”事件顯示了中央對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的決心之堅定；本次《通知》在這個敏感的時機(jī)下發(fā)，更是傳遞了這樣一個信息：中央在2007年對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控依然保持壓力，態(tài)度更加堅決。
值得注意是，在2007年的開局之時，經(jīng)歷了四年調(diào)控政策的洗禮，房地產(chǎn)市場已經(jīng)到了一個比較微妙的時刻。房地產(chǎn)市場觀望情緒加重、成交量萎縮、部分房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張。國家在這個時候發(fā)布土地增值稅新政，除了在宏觀層面?zhèn)鬟f緊縮信息外，在實際操作層面對市場影響更是立竿見影。從短期看，土地增值稅清算將對那些資金鏈緊繃的中小開發(fā)商和來不及進(jìn)行準(zhǔn)備金提留的企業(yè)產(chǎn)生重大影響。從長期看，國家出臺的政策日益觸及房地產(chǎn)企業(yè)的核心神經(jīng)，房價在國家的嚴(yán)密監(jiān)視下不可能再次出現(xiàn)大幅上漲，土地增值稅的清算將極大壓縮開發(fā)商的利潤空間。
目前，房地產(chǎn)市場已經(jīng)由賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，消費彈性增大，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)嫁稅費的能力被大大削弱。因此，筆者認(rèn)為，地產(chǎn)股全線跌停，以及政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控態(tài)度的再次明確，也許意味著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式將不可避免地發(fā)生重大改變。
(作者為上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所研究員) |