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“不要忘記，房地產是做空間生意的，做空間生意，只要有兩個條件土地就無限，第一是容積率，只要城市規劃不停地在改，地不就出來了？第二，你講的是經濟資源，如果是經濟資源，不是一個物理、地理概念，房價不斷地漲，地就不斷地出來。今天1萬平方米蓋滿了，過兩天這兒3萬平方米了，拆了再蓋。”近日，萬通集團董事長馮侖在搜狐網焦點房地產網于同濟大學舉行的演講中，語出驚人。
馮侖的論調雖夠荒謬，卻也反映了當下地產市場的某些現實。筆者就曾經聽說過這樣的說法——“20年前是土地部門吃香，現在是規劃部門最牛”。這句話背后的意思就是，土地終有賣光的一天，而城市規劃卻在不斷變更。規劃常變常新，土地也就如韭菜一樣，割了一茬總會再長。這也就是馮倫所認的理兒——只要城市改變規劃，綠地就能變成寫字樓，舊房子推倒了，再“長”出新房子，一切如四季輪回。
的確，在現實中，我們有很多城市不是“規劃長”，而是“常規劃”。今天，這里還是高科技園工業園區，明天，就可能變身為新興的商務聚集區；新住宅區建成還沒幾年，就要因道路拓寬而拆遷；城建也講究緊跟時尚，上海的“新天地”迅速在長三角的一些城市復制，從南到北，創意產業園遍地開花。
不僅是規劃的不確定性，土地轉讓拍賣收入在地方財政中日趨上升的比例，也使得一些城市熱衷于舊城改造和城市規模的擴張。市中心的土地不多了，就向新城區轉移擴張；上世紀五六十年代的棚屋改造完了，七八十年代的舊式工房就成了城建革命的對象。
所有這些，都興奮著開發商們的神經。讓一些人生出了“土地無限”的美好想象。
但客觀規律總是無法違背的，如果土地資源無限，如何地價節節攀升，“地王”頻頻誕生，動輒幾十億的地價成為平常事？在全球土地資源越來越緊張的今天，所謂的“人有多大膽，地有多大產”的豪情，除了讓人恥笑之外，別無他用。
即便如馮侖所想象那樣，城市“拆了蓋，蓋了拆”，土地資源能子子孫孫無窮盡也，但這“拆遷”的成本也怕是子子孫孫所無法承受的。
舊城改造的前提是，要完成動拆遷，其任務之繁雜，代價之大，眾所周知。首先，動拆遷需要相當的費用，而且從近年的形勢來看，“釘子戶”不斷興起，給動拆遷也造成了相當的難度與挑戰；其次，就算動拆遷一切順利，開發商也要為此付出巨額的動拆遷費用，不知道萬通是否有過這樣的經驗，僅上海而言，不乏有大型開發商，拿了中心城區的土地以后，因為不敢輕易動拆遷，而暫時擱置地塊發展的情況；再次，動拆遷人員的安置問題，就目前中國的情況而言，原地安置的個案并不多見，絕大部分還都是搬遷到新城區去，由此帶來的一系列的城市配套與管理問題，非一時可以解決。
可見，與其說“土地無限論”是開發商們的自說自話，倒不如說是利益驅動之下地方政府短視所誘發的市場畸形心態。 |