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國務(wù)院辦公廳21日發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》,《意見》有六大要點:加大保障房建設(shè)、鼓勵商品房消費、支持房企應(yīng)對市場變化、強(qiáng)化政府職責(zé)、加強(qiáng)市場監(jiān)測等。政策意圖非常明顯。
在樓市新政六大要點中,尤其值得注意的是,鼓勵開發(fā)商以合理價格促銷。其用意是鼓勵開發(fā)商積極促銷,準(zhǔn)確地說是鼓勵降價促銷,目的既是應(yīng)對目前疲軟的樓市,更是提振正在滑坡的中國經(jīng)濟(jì)。降價促銷本是市場行為,現(xiàn)在提到政策層面,令人深思。
依筆者之見,政策意圖首先是要開發(fā)商認(rèn)清當(dāng)前形勢。樓市之所以疲軟,顯然與開發(fā)商不降價或降價不到位有一定關(guān)系,歸根結(jié)底是開發(fā)商錯誤判斷了當(dāng)前形勢。《意見》傳遞的信息是,開發(fā)商既不能依賴于政府救市,更不能存有暴利幻想,而是要積極自救,降價銷售是必要的自救手段。
政府不是萬能的,自然不可能解決所有市場問題。因此,很多開發(fā)商盼望“解放軍”的觀念亟待改變:要救樓市,開發(fā)商必須要與政府共同努力,而不是單純指望政府;要救樓市,必須先提高交易量,而降價銷售是目前活躍房屋交易的必然路徑。而且,部分降價樓盤的熱銷也證明了國務(wù)院鼓勵開發(fā)商降價促銷是合理的。
其次為開發(fā)商降價銷售掃除行政障礙。當(dāng)前,在個別地方就出現(xiàn)了行政干預(yù)開發(fā)商降價銷售的苗頭。《意見》鼓勵開發(fā)商促銷,也是為了避免出現(xiàn)行政亂作為。尤其在當(dāng)前,如果行政行為不當(dāng),很有可能給擴(kuò)大內(nèi)需造成麻煩。所以,地方政府穩(wěn)定樓市的做法要聰明,不能愚蠢。
南京江寧區(qū)房管局負(fù)責(zé)人關(guān)于“將查處低于成本價賣房開發(fā)商”的表態(tài),無疑成了行政行為不當(dāng)?shù)臉?biāo)本。
雖然江寧區(qū)政府日前回應(yīng):無房企因降價銷售受罰,但要干預(yù)低價賣房的表態(tài),還是說明我們一些地方官員缺乏應(yīng)有的市場常識。《意見》也是在暗示地方政府理應(yīng)尊重市場規(guī)律。
更重要的是,《意見》蘊(yùn)含的深意是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢比之前預(yù)計的更嚴(yán)峻。雖然從中央到地方出臺了一攬子經(jīng)濟(jì)刺激計劃,但卻缺少立竿見影的手段,而房地產(chǎn)一直以來扮演著支柱產(chǎn)業(yè)的角色。因此,促進(jìn)住房消費就成了當(dāng)前刺激經(jīng)濟(jì)快速回暖的重要手段之一。甚至可以說,如果經(jīng)濟(jì)繼續(xù)疲軟的話,政府關(guān)于保障房建設(shè)的承諾估計都難以兌現(xiàn)。
就當(dāng)前形勢來說,鼓勵開發(fā)商降價促銷,就是救樓市,也就是救中國經(jīng)濟(jì)。如果不鼓勵開發(fā)商降價促銷,不僅會增加空置房面積,也有可能增加爛尾樓,給未來樓市和經(jīng)濟(jì)帶來不確定性,更有可能引發(fā)各種經(jīng)濟(jì)矛盾和社會矛盾。
但在筆者看來,支持開發(fā)商降價促銷不能只是口頭鼓勵,還需要實質(zhì)行動,比如,對于因為開發(fā)商降價促銷而引發(fā)的各種矛盾要有具體的化解之法。總之,要以促使更多的開發(fā)商一起參與降價促銷、活躍樓市、刺激經(jīng)濟(jì)為目的。
另外,僅僅鼓勵開發(fā)商降價促銷還不夠,還應(yīng)該鼓勵地方政府降低土地出讓價格。這是因為,很多地方政府寧可讓土地流拍,也不愿意降價出讓土地。土地成本占房價成本將近一半,如果土地市場不活躍,自然也制約著樓市健康發(fā)展,制約著經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 |