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為抑制房價的過快上漲，國家近來推出一系列調控措施，市場也迅速做出了反應，部分城市樓市有所降溫。如何看待房地產市場近期走勢？未來還可能有哪些調控措施出臺？針對這些問題，國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松接受了記者采訪。
上海證券報：在國家一系列房地產調控政策陸續出臺之后，市場出現了明顯的反應，部分城市樓市有所降溫，一些炒房資金也出現了撤離的跡象。您如何看待這一現象？
巴曙松：房地產調控政策出臺之后，市場迅速出現調整，反映了政策的效果在提高，也從一個側面反映了房地產的金融特性，因為如果從實體經濟的傳導來看，從房地產政策落實到逐步見效，是需要一定時間的，目前局部市場出現迅速調整，本身就反映這一部分供求的變動具有投資品的金融特性。因此，我們需要關注，如果多元化的投資渠道沒有很快完善，那么，是否會在一定時期后，這些炒房資金又會回到房地產市場上來？或者說，在人口結構、供求關系、金融資產配置結構等沒有明顯變化的情況下，如何減弱房地產金融資產特性而強化其消費品特性？這是十分重要的問題。
上海證券報：這次房地產調控與以往相比有什么特點？
巴曙松：與此前的多次房地產市場調控政策相比，客觀地說，當前正在進行的房地產調控政策在針對性和預見性等方面都有了較大提高。
從預見性來說，以2007年的房地產調控為例，在2007年9月啟動的房地產調控政策出臺時，實際上市場已經出現了明顯的供大于求，即使不做顯著的調控，市場也預計會有平穩回落，加大調控力度反而使得市場的波動加劇。而起步于2009年7月的房地產調控，面臨的則是顯著的供不應求的環境。
另外，這一次的房地產調控政策目標非常明確，就是要擴大供給、抑制投資和投機性需求、加強對市場秩序的監管。而此前的調控往往著重在打壓需求，但是對需求的調控可能導致房地產開發企業不敢進行開發，從而使得市場供應大幅減少，反而可能促成下一周期的供求失衡。
上海證券報：在未來的調控措施中，可供選擇的手段還有哪些？
巴曙松：近期出臺的政策對房地產市場的調控力度較大，但是對房地產企業的直接影響并不顯著。在未來的調控中，資本金比例調整可能成為備選政策工具之一。這個政策工具的影響會十分顯著，特別是對一部分小房地產公司。
2009年上半年，國家大幅調低了資本金比率，普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%。如果將來把最低資本金比例恢復到之前35％的水平，可能會對部分負債率過高、擴張過快的房地產企業產生顯著沖擊。
另外，增加持有環節的稅收（例如房地產稅），在現有法律法規條件下也是可以考慮的，因為這可以抑制投機，促進存量房地產的盤活，從而更好地協調供求關系。 |