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中央密集出臺的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策在抑制高房價的同時，也引來市場對商品房投資下降拖累GDP增長的擔(dān)憂。分析人士指出，住建部與各地政府日前簽訂的保障房建設(shè)“軍令狀”，將有效對沖商品房投資下降風(fēng)險，有助于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期。
作為支柱產(chǎn)業(yè)，我國房地產(chǎn)投資占全部固定資產(chǎn)投資總額已達(dá)20%左右，即使不考慮對上下游50多個子行業(yè)的帶動作用，單是房地產(chǎn)業(yè)自身的直接產(chǎn)出占GDP的比例也已達(dá)4.0%至4.5%。目前，在房地產(chǎn)調(diào)控政策影響下，樓市成交量已接近冰點(diǎn)，若此趨勢延續(xù)，開發(fā)商將會下調(diào)新開工量，房地產(chǎn)投資增速必定會下滑。
但保障房政策力度超預(yù)期將給房地產(chǎn)投資帶來轉(zhuǎn)機(jī)。住建部與各地政府日前簽訂保障房建設(shè)責(zé)任書，明確2010年全國共建設(shè)各類保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套，改造農(nóng)村危房120萬戶的建設(shè)目標(biāo)，并要求各地務(wù)必要在2010年7月底前全面開工建設(shè)保障性住房項(xiàng)目，同時引入考核、問責(zé)機(jī)制。
山西、山東、江蘇、重慶、上海等多地已紛紛立下“軍立狀”，明確任務(wù)量。
分析人士認(rèn)為，如果上述保障性住房任務(wù)能如期完成，則意味著全國將新增新開工面積1.68億平方米，這個數(shù)字將基本抵消因房地產(chǎn)調(diào)控政策抑制的開工需求。只要新開工面積不出現(xiàn)大幅下滑，房地產(chǎn)行業(yè)對上下游產(chǎn)業(yè)鏈的拉動作用也可以正常發(fā)揮，能有效地消耗上游產(chǎn)業(yè)的鋼鐵、水泥等的產(chǎn)出，也能帶動下游產(chǎn)業(yè)的家電、家用紡織品等的消費(fèi)。
中信證券研究顯示，如果房價回調(diào)到2009年三季度水平，那么2010年商品房投資增速將回落至13.1%；根據(jù)保障房建設(shè)目標(biāo)保守計算，2010年全國保障性住房投資將增長130%，占房地產(chǎn)投資總比重有望達(dá)10%，能在一定程度上抵御商品房投資的下滑。據(jù)此綜合考慮，2010年全年房地產(chǎn)投資增速約為19%，其中，保障性住房投資的貢獻(xiàn)率達(dá)到35%。按照房地產(chǎn)投資每變動1%，GDP將變動0.17%推算，GDP增速有望保持在10%左右，經(jīng)濟(jì)二次探底的可能性不大。
測算出的數(shù)據(jù)固然能讓人“舒口氣”，但最終保障房建設(shè)目標(biāo)能否落實(shí)才是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期的關(guān)鍵，以下兩點(diǎn)值得關(guān)注。
一方面，保障房建設(shè)資金能否得到保障。根據(jù)財政部公布的2010年預(yù)算來看，中央財政住房保障支出預(yù)算為376.58億元，按照中央與地方1:3的比例出資，地方政府將承擔(dān)逾1100億元。以2008年為例，中央和地方財政支出分別為4.9萬億元和1.3萬億元，按照當(dāng)年的財政支出規(guī)模，保障性住房建設(shè)需要中央和地方政府承擔(dān)的比重分別為0.8%和8.4%，對應(yīng)的資金量是392億元和1092億元。考慮到2010年財政收入形勢會大幅好于2008年，因此財政收入能夠保證保障房建設(shè)開展。此外，住建部還計劃將廉租房作為經(jīng)濟(jì)適用房的配套項(xiàng)目集中建設(shè)，吸引更多的開發(fā)商參與其中，而地方債也將向保障性住房的建設(shè)傾斜，這有利于建設(shè)資金來源多元化。
另一方面，地方政府建設(shè)保障性住房的熱情能否持續(xù)。事實(shí)上，保障性住房年年都有計劃，但完成進(jìn)度一直非常緩慢，完成率往往不足30%。其中的癥結(jié)在于地方政府，由于保障房需要地方財政出資，保障房中的經(jīng)適房用地也沒有土地出讓金，而且稅費(fèi)減半，這對于土地財政占收入比重較大的地方政府來說，確實(shí)不劃算。但此次住建部責(zé)任書形式推進(jìn)保障房建設(shè)，將其量化納入官員考核體系，將大大激發(fā)地方政府的投資熱情。
目前，山西省已宣稱計劃新開工建設(shè)保障性住房24萬套，并全面完成國有重點(diǎn)煤礦棚戶區(qū)改造任務(wù)；上海市也明確表態(tài)，2010年保障房新開工面積不少于1200萬平方米；江蘇省則承諾在完成保障房既定目標(biāo)6萬套的基礎(chǔ)上，再多建4萬套。地方政府間的保障房“競賽”似有“開戰(zhàn)”之勢，一旦這種地區(qū)間的“攀比效應(yīng)”形成，也將促使保障房建設(shè)加快。 |