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一、土地增值稅1994年已開征
1993年12月13日，為了規范土地、房地產市場交易秩序，合理調節土地增值收益，維護國家權益，國務院發布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱條例），規定轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人應當依法繳納土地增值稅，條例從1994年1月1日起開始施行。2006年，全國土地增值稅收入為231億元。
土地增值稅按納稅人轉讓房地產取得的收入減除取得土地使用權所支付的金額、開發土地的成本和費用、新建房及配套設施的成本和費用、與轉讓房地產有關稅金等扣除項目后的余額計征。
土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％；增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％；增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。即：土地增值稅要視增值率的大小,采取分段計算應納土地增值稅稅額的方式，對增值額超過扣除項目金額200％的，分別適用30%、40%、50%和60%的稅率，并不是全部按60％的稅率計征。
根據土地增值稅條例及其實施細則的規定,對從事房地產開發的納稅人,在計算增值額時,除可扣除有關成本費用外,還可按取得土地使用權所支付的金額、開發土地的成本、新建房及配套設施的成本三項支出之和加計20%的扣除。建造普通標準住宅出售的，增值額未超過扣除項目金額（包括20%加計扣除部分）20%的，免征土地增值稅。
二、國家稅務總局下發通知的目的
近日，國家稅務總局下發了《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號，以下簡稱通知），對房地產開發企業土地增值稅清算工作中有關稅收征管問題進行了明確。此通知并不是土地增值稅新的政策規定，而是在征管上對以往清算工作遇到的問題進行的梳理和規范，是一個征管文件。
三、土地增值稅開征后對房地產開發企業的征管情況
土地增值稅實施細則規定，對納稅人在房地產開發項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因而無法據以計算增值額的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。從實際情況看，各地稅務機關在房地產開發企業土地增值稅的征管中，也一直執行條例和細則的有關規定，對房地產開發企業在項目竣工結算前轉讓房地產取得的收入預征土地增值稅，并在結算后進行稅款清算，多退少補。因此，可以說土地增值稅清算是該稅種開征后就一直存在的一項日常征管工作。本次下發的通知是在吸收各地開展土地增值稅清算取得的經驗基礎上，規范了清算的操作程序，明確了清算的條件及有關征管問題，是根據條例和細則以及征管法的有關規定制定的征管辦法，并不是一項新的稅收政策。
四、通知對房地產市場的影響
由于對房地產開發項目已經預征了土地增值稅，而清算是在房地產開發項目已經全部或大部分銷售完畢后才進行的，因此，通知的出臺在政策上不會額外增加房地產開發企業的稅收負擔，也不會加重購房者的經濟負擔。
土地增值稅是國家為了進行房地產市場宏觀調控而出臺的稅種，主要目的是調節房地產開發企業土地增值收益和利潤。做好土地增值稅的清算工作，將對房地產市場的健康發展起到積極的作用。 |