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盡管北京市建委和建設(shè)部明確做出風(fēng)險提示，不要購買不受法律保護的小產(chǎn)權(quán)房，但不僅市民購買小產(chǎn)權(quán)房的熱情沒有被打壓下去，而且，更多人注意到了這種價格低廉的房子。據(jù)調(diào)查，小產(chǎn)權(quán)房屋的交易量已經(jīng)達到全市商品房交易量的兩成，每天都能賣出數(shù)十套，而且購買人絕大部分是“明知故買”。
價格便宜，交通便利
小產(chǎn)權(quán)房為什么如此受青睞？市民又為什么對官方的風(fēng)險提示置若罔聞？核心原因當(dāng)然是小產(chǎn)權(quán)房便宜。由于需求旺盛，某門戶網(wǎng)站甚至將北京地區(qū)部分在售小產(chǎn)權(quán)項目列了個細目，給從來不做廣告的小產(chǎn)權(quán)房做了個免費宣傳。最低每平方米1400元，最高4000元，在商品房均價已過9000元的今天，這樣的價格沒法不讓人心動。
其實小產(chǎn)權(quán)房前幾年就有了，不過由于位置一般位于郊區(qū)，地理位置比較偏僻，一般人不太容易接受。近年來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)步伐的加快，以及軌道交通的發(fā)展，小產(chǎn)權(quán)房與一般商品房已經(jīng)連成片，交通條件也大大改善。
“前幾年，北京的房地產(chǎn)價格還沒有大幅度的增長，在北京的一些郊區(qū)，證件齊全的商品房的價格也不過就兩三千元，而那時小產(chǎn)權(quán)房屋的價格也在一千六七百元，價格差異不是很大。而商品房又受到國家政策法規(guī)的保護，所以小產(chǎn)權(quán)房作為一種擦邊球產(chǎn)品，沒有受到人們的廣泛關(guān)注。”我愛我家房產(chǎn)顧問介紹說，“現(xiàn)在不一樣了，商品房整體價格的急劇攀升，再加上隨著國家各項稅費的不斷完善，二手房的價格與一手房相比也幾乎沒有什么明顯的優(yōu)勢。所以，一部分因為房價高漲而無法釋放的住房需求就流向了小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房以其絕對的價格優(yōu)勢受到人們的熱情關(guān)注并不奇怪。”
小產(chǎn)權(quán)實際無產(chǎn)權(quán)
這種所謂的小產(chǎn)權(quán)，是指購買在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))合作經(jīng)濟聯(lián)合社或村經(jīng)濟合作社的機構(gòu)制作頒發(fā)權(quán)屬證書。
在農(nóng)村，土地歸集體所有，在其中的宅基地上，村民修建房屋居住，也沒有交納土地出讓金等。如果要在農(nóng)村集體所有的土地上興建商品房出售，就必須先由國家征地，轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，再由國家出讓給建設(shè)開發(fā)單位，開發(fā)建設(shè)單位向國家交納土地出讓金等稅費，建房后再出售給購房人，然后國家以頒發(fā)房屋所有權(quán)證書的形式確認購房人對該房屋的產(chǎn)權(quán)。因此，從法律上說，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不是商品房，是不能買賣的，這類房屋所謂的“產(chǎn)權(quán)證”是不具有商品房產(chǎn)權(quán)證的法律效力的，不具有進行合法交易的資格，不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
國家不承認，自住不交易
由于小產(chǎn)權(quán)房屋不是依照國家規(guī)定建造的，購買此類房屋的人的利益也將不受國家法律所保護。所以，在目前購買小產(chǎn)權(quán)房的低價優(yōu)勢中，潛藏著房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、違規(guī)拆遷等諸多風(fēng)險。
但是在小產(chǎn)權(quán)房的購買人群中，絕大多數(shù)并非不知內(nèi)情。一位購買了通州某小產(chǎn)權(quán)房的小伙子無奈地告訴記者，自己正準備結(jié)婚，買不起商品房，也買不上經(jīng)濟適用房，小產(chǎn)權(quán)房每平方米不到3000元，雖然不能交易，但反正是自己住，不準備出售，就買了一套。
由于沒有大產(chǎn)權(quán)，無法交易，小產(chǎn)權(quán)房的購買人絕大多數(shù)是自住。至于將來會不會遇到征地拆遷，這位小伙子的想法非常有代表性:“這么大的樓盤，應(yīng)該不會拆吧。買這種房子，本身就是賭博。” |