|
最近一段時間，有關(guān)廣州部分樓盤打折促銷、深圳商品房成交均價下跌以及北京、上海樓市成交量大幅萎縮等現(xiàn)象，引起了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外的廣泛關(guān)注，并導(dǎo)致中國樓市會否出現(xiàn)拐點的爭論高漲。
樓市拐點因素已具
進入10月份以來，廣州、深圳部分樓盤價格開始出現(xiàn)松動跡象，一些住宅新盤已采取低價開盤策略，每平方米價格比周邊樓盤低了幾百元甚至千元以上。
根據(jù)廣州房管局陽光家緣網(wǎng)站的預(yù)售商品住宅簽約情況實時信息顯示，10月份廣州住房均價增幅趨緩，10區(qū)住房均價11970元/平方米，比9月上漲了
6%，而9月份同比上漲幅度為14%。根據(jù)國家發(fā)改委每月公布的住房價格指數(shù)顯示，廣州一手住房價格指數(shù)漲幅在全國70個主要城市排名，從今年初的第三位逐月下降到10月份的第三十四位。
與廣州遇到的情況相同，深圳商品房成交均價出現(xiàn)下跌跡象。根據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計顯示，10月份深圳商品房成交均價為每平方米14797元，和9月份相比下降10.35%。
對此，廣州市寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同認(rèn)為，目前出現(xiàn)樓市拐點的因素已經(jīng)具備。一方面，近幾年調(diào)控房地產(chǎn)的新政不斷出臺，雖然一直沒有形成明顯的效果，但這些政策并沒有取消，反而在不斷地細(xì)化、調(diào)整和落實。另一方面，地價、房價不斷飆升本身也是影響市場成交的主要原因，因為當(dāng)房價上升到大多數(shù)工薪消費者購買不起、少數(shù)投資性買家也無利可圖時，就會出現(xiàn)物極必反的現(xiàn)象。在過旺的投資需求被抑制后，在增加住房有效供應(yīng)的情況下，廣州房地產(chǎn)市場將可能出現(xiàn)一個拐點。
和韓世同的判斷相同，多數(shù)消費者也贊同今年樓市將出現(xiàn)拐點的說法。根據(jù)搜房網(wǎng)進行的“2007年樓市拐點會否出現(xiàn)？”網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示：59.23%的被調(diào)查者認(rèn)為拐點會出現(xiàn)；對于現(xiàn)在是否是買房的好時機，69.13%的被調(diào)查者認(rèn)為不是，再等等；僅有18.11%的人認(rèn)為是，以后房價還得漲；對于今后一至兩年里房價將呈何種走勢，47.56%
的被調(diào)查者認(rèn)為下降，7.95%的人認(rèn)為快速增長，32.05%的人認(rèn)為穩(wěn)定增長。
總體趨勢短期難變
盡管支持“拐點論”的人數(shù)較多，但也有專家對此持否定態(tài)度。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強說：“目前個別城市部分樓盤樓價出現(xiàn)波動的現(xiàn)象，要具體問題具體分析，并不等于樓市整體將出現(xiàn)拐點。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場狀況說明政府的組合政策發(fā)生了效應(yīng)，如果就此判斷樓市將出現(xiàn)拐點過于武斷。”
陳國強說，今年以來，深圳房價出現(xiàn)了爆發(fā)式增長，預(yù)先透支了未來的房價空間，因此出現(xiàn)一定的波動調(diào)整是正常的。幾年前上海、杭州等城市也曾出現(xiàn)過類似的狀況，但后來樓市價格依然在增長。因此，不能就此認(rèn)為拐點將會出現(xiàn)。就北京市場而言，目前成交量出現(xiàn)了一定的下降，但房價依然堅挺。我們要看到這種成交量的下降具有結(jié)構(gòu)性特點，而非整體市場出現(xiàn)的蕭條狀況。
這種說法，可以從相關(guān)部門公布的數(shù)據(jù)中得到佐證。根據(jù)北京市統(tǒng)計局和國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊的統(tǒng)計，1至10月，北京市商品房現(xiàn)房和期房銷售面積均呈下降趨勢，現(xiàn)房銷售394.6萬平方米，期房銷售1253.9萬平方米，分別比去年同期下降26%和5.7%。其中，住宅現(xiàn)房銷售286.3萬平方米，下降
32.8%；住宅期房銷售1062.5萬平方米，下降10.3%。另據(jù)國家發(fā)改委等部門公布的數(shù)據(jù)，10月全國房價同比上漲9.5%，而北京的上漲速度達(dá)到了17.8%，居全國第二位，在9月份13.5%的漲幅基礎(chǔ)上繼續(xù)攀升。今年前三季度北京五環(huán)內(nèi)住宅期房均價達(dá)到13754元/平方米，而僅在幾個月前，北京四環(huán)內(nèi)住宅期房均價不過13600元/平方米。
主要矛盾仍是供求
對于目前市場上出現(xiàn)的這種情況，陳國強認(rèn)為，當(dāng)前樓市的主要矛盾依然是供求矛盾，如果有效需求得不到滿足，那么房價下跌的期望必然破滅。相反，如果市場供給得到大幅度提高，出現(xiàn)供求基本平衡或供大于求的市場狀況，那么房價出現(xiàn)調(diào)整是一種必然。但從短期來看，出現(xiàn)這種情況的可能性不大。
北京房產(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松認(rèn)為，樓市出現(xiàn)拐點或是調(diào)整應(yīng)該是市場發(fā)展的一種必然，但是樓市出現(xiàn)拐點或者調(diào)整并不等同于房產(chǎn)價格的絕對量下跌，而是一種漲幅的趨緩。因為造成樓市價格下跌的因素大致有三種：一是經(jīng)濟增長不能得到有效實現(xiàn)，出現(xiàn)明顯的經(jīng)濟衰退；二是需求明顯不足，供應(yīng)過剩；三是區(qū)域投資比例較高，受政策影響容易出現(xiàn)大幅波動。從目前的北京等城市房地產(chǎn)市場來說，經(jīng)濟保持平穩(wěn)發(fā)展是可以預(yù)期的，同時城鎮(zhèn)人口仍處于快速增長階段，樓市需求將依然旺盛。 | 
