|
昨日下午，新江灣城Ｆ地塊出讓，惟一的競標方美國開發商鐵獅門毫無懸念地以掛牌價６７．５１７億元，折合樓板價７５００元／平方米將其拿下，刷新了上海土地拍賣的紀錄。
漢宇地產分析師表示，從２００５年開始，上海經營性住宅用地的供應就一直處于壓抑狀態，土地的稀缺性和推地集中使開發商明確了今年的土地形勢，不惜血本瘋狂拿地。如此高價，玩得起的始終是幾家耳熟能詳的地產巨頭，而一些中小型開發商只能“熱心參與”。大開發商可以融資、可以增發，靠著散戶的錢拿地，造好后再以更高的房價賣給散戶，如此循環反復，地產壟斷時代已經到來。
新江灣再成熱點
近兩年來，新江灣地區已經成為了上海地價領漲的絕對標志。２００５年，當獨具慧眼的項斌率領合生珠江以５６１７元／平方米的樓板價拿下新江灣城Ｃ１地塊時，滿城嘩然，輿論壓得他透不過氣來。而當華潤在２００６年以６６７６元／平方米的樓板價擊敗萬科、中海、凱德等實力對手奪得Ｃ２地塊時，人們開始覺得司空見慣。
２００７年，上海房地產市場集體回暖，新江灣城Ｄ１、Ｄ３地塊也適時出讓，分別達到１．２５萬元／平方米和２萬元／平方米的樓板價，超過了當時該地塊在售房源的平均房價，不僅讓眾人驚訝不已，也讓“面粉比面包貴”成為在新江灣地塊不爭的事實。正因為如此，Ｆ地塊未經推出，就被眾多開發商盯上。
掛牌文件顯示，Ｆ地塊位于新江灣城核心地帶，東至閘殷路、北至殷高路，包括辦公、酒店、文化娛樂、商業和住宅等各類物業類型。土地面積達２６．７４８１萬平方米，綜合容積率為３．３７，總建筑面積有９０萬平方米，掛牌起始價格６７．５１７億元。如果加上需要另外支付的大市政（納入上海市計劃的道路交通、供水、供氣、供熱、環境保護、污水管道和處理、城市河湖、電力、郵政、電信等市政基礎設施建設工程）配套、軌道交通建設費的費用２．８８億元，僅掛牌起始價就超過了７０億元，樓板價格接近７８００元／平方米。
與眾不同的地塊出讓
盡管這一地塊地理位置優越、土地面積大，對眾多大開發商都充滿了吸引力。然而，此次土地出讓設置了一系列限制性條件，幾乎把大部分開發商都推出了競買門檻之外。掛牌文件中對競買者開出的條件包括：所開發建設的甲級綜合商辦項目（非住宅）不小于２００萬平方米；有大型軌道樞紐上蓋不少于１００萬平方米的商辦綜合項目建設和管理的業績；有超高層建筑建設業績；擁有和管理不小于５００萬平方米商業物業；與５００強企業中至少１００家有緊密的租賃合作關系；開發世界級專業綠色建筑機構標準的建筑項目不少于１００萬平方米，獲得世界級專業綠色建筑機構頒發的認證等。
事實上，除了新江灣城Ｆ地塊之外，其他各個地塊都沒有出現過限制性條件。而從上述條件來看，境內幾乎沒有開發商能達到這些標準，而對于境外開發商來說，滿足Ｆ地塊羅列的標準并非太難，香港新鴻基、和記黃埔、恒基兆業等多家港資公司都符合其中絕大部分條件。
不過，由于１月９日必須繳納７億元的保證金，在只有人民幣保證金賬戶的情況下，沒有準備的境外開發商幾乎不可能在如此短的時間內籌得如此巨額的資金，而隨后必須短期內支付土地款更是一項不可能完成的任務。以上種種，令多家開發商都無奈表示，這塊土地必將歸屬于鐵獅門。
鐵獅門，何方神圣？
鐵獅門，何方神圣？據資料顯示，該公司成立于１９７８年，是全球一流的房地產投資與開發公司，在全球１８個城市開發或管理著４１宗商業與居住房地產項目；并已成功開發獲取了資產價值超過１５０億美元、面積超過５２０萬平方米的土地投資組合，擅長開發與管理密切結合的房地產企業。
２００５年下半年，鐵獅門房地產與美國投資公司ＧＳＣＰａｒｔｎｅｒｓ組建合資公司，計劃斥資５億美元在上海和北京開發高端商業和住宅項目。而此次參與新江灣Ｆ地塊競標的，正是這個房地產投資基金。鐵獅門房地產基金成立兩年以來，一直表現得相當低調，很少有投資項目曝光，但這并不意味著該投資基金碌碌無為，其在國內的房地產投資項目，至少包括收購成都一大廈的在建工程。
２００７年，轟動一時的上海市南京東路１６３地塊競拍，鐵獅門參與其中；而在新鴻基拿下上海市襄陽路地塊之前，鐵獅門也曾打算參與。 |