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昨日，北京市建設(shè)委員會正式出臺了關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用房的新政策，將執(zhí)行“老房老辦法，新房新辦法”。但這種政策最終能否發(fā)揮效力，讓經(jīng)適房按照政策設(shè)計回歸本意，業(yè)內(nèi)人士看法不一。
避免“開著寶馬住經(jīng)適房”
北京中原地產(chǎn)三級市場部副總經(jīng)理宮萍表示，“從準(zhǔn)入條件到過程審核，直至二次轉(zhuǎn)讓都設(shè)置了嚴(yán)格的限制和考察機(jī)制，特別是二次上市時的回購制和高額收益金，使政策房失去了投資價值。這將避免政策房性質(zhì)變味，重蹈‘開著寶馬住經(jīng)濟(jì)適用房’的覆轍。”
鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松表示，從通知的具體內(nèi)容來看，一方面明確了價差的計算方式，避免了之前政策中難以確定同地段商品住房價格的麻煩；另一方面，明確了征收比例，并且使未簽訂購房合同的5年外“新房”出售收益大幅降低，相比“老房”下降60%。
另外，新政策也縮減了5年內(nèi)二手經(jīng)濟(jì)適用房“陰陽合同”的操作空間，這種“陰陽合同”可以令業(yè)主獲得市場價與原價間的差價收益。對此，新政策一方面規(guī)定了5年內(nèi)的二手經(jīng)濟(jì)適用房再上市時，須先提出申請，再由區(qū)縣住房保障部門通過搖號方式確定購房人。也就是說，賣方只能以原價出售，且全程都在住房保障部門的監(jiān)控之下，很難再簽署以前所謂的“陰陽合同”；另一方面，住房保障管理部門可以直接按原價回購，因此也就不存在“陰陽合同”了。
須檢討市場制度與規(guī)則
然而，中國社會科學(xué)院金融研究所研究員易憲容對此卻有自己的看法，“為什么會有經(jīng)濟(jì)適用房？就是因為房價太高！如果我們不能夠全面地檢討現(xiàn)行土地制度及房地產(chǎn)市場規(guī)則，那么想真正遏制這種錢權(quán)交易是不可能的。經(jīng)濟(jì)適用房政策效果也會微乎其微。”
可以說，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場錢權(quán)交易的廣泛性已經(jīng)成了中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的毒瘤，它不僅成為國內(nèi)房價快速飆升的根源，也引發(fā)了中國經(jīng)濟(jì)過熱和資產(chǎn)價格泡沫，及通貨膨脹率快速上升，而且嚴(yán)重敗壞中國市場經(jīng)濟(jì)，破壞了市場經(jīng)濟(jì)核心。因此，遏制房地產(chǎn)市場的錢權(quán)交易不僅在于事后的檢查，還要從房地產(chǎn)錢權(quán)交易的源頭入手，對房地產(chǎn)市場制度及市場規(guī)則進(jìn)行全面檢討，全面地完善房地產(chǎn)市場的制度規(guī)則。否則只能是頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳，能夠達(dá)到的效果十分有限。
之前，易憲容也發(fā)表過類似的看法。他認(rèn)為，解決住房問題的核心應(yīng)該是讓90%的人有能力買房。政府應(yīng)該快刀斬亂麻，否則房地產(chǎn)市場可能會越發(fā)復(fù)雜。
經(jīng)適房政策宜改不宜停
回過頭來再看現(xiàn)在的經(jīng)適房“漁利”現(xiàn)象嚴(yán)重的問題。盡管政府出臺回購政策以遏制這種現(xiàn)象，仍有反對的聲音認(rèn)為，回購制度雖可有效防范經(jīng)濟(jì)適用房的投資型消費，但隨著房產(chǎn)保值、增值功能的喪失，購買經(jīng)濟(jì)適用房的中低收入人群將面臨通貨膨脹導(dǎo)致的系列損失。
在廣州等地，一些專家呼吁，經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)由“補(bǔ)磚頭”轉(zhuǎn)向“補(bǔ)人頭”。繞開開發(fā)商環(huán)節(jié)，通過政府直接發(fā)放補(bǔ)貼來解決中低收入人群的住房問題。對這一建議，民間的看法是，方案能夠規(guī)避經(jīng)濟(jì)適用房投資化傾向，同時也有利于形成一體化的商品住房市場，但方案的操作性欠缺。
而經(jīng)濟(jì)適用房的另一個紛爭議題更是涉及該制度的存亡興廢。由于目前我國經(jīng)濟(jì)適用房制度暴露出種種弊端，部分專家認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房制度導(dǎo)致了市場的雙軌制，且制度本身漏洞百出，已經(jīng)到了必須叫停的時候。而與此觀點截然對立的全國政協(xié)委員任玉嶺等專家認(rèn)為，國內(nèi)房價之所以居高不下，與目前經(jīng)濟(jì)適用房惠及群體過于狹窄存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。
“由于滿足不了剛性的自住和改善需求，房價根本不可能降下來。”不少房地產(chǎn)專家如是說。按照他們的觀點，經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)該降低門檻，應(yīng)該“擴(kuò)面”，對廣大工薪階層放開。
而關(guān)于“叫停經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)”，國家有關(guān)部委明確表態(tài)，經(jīng)濟(jì)適用房關(guān)系到民生保障，不宜廢除。與此同時，個別地方的擅停行為也遭遇了嚴(yán)厲的批評。而對于經(jīng)濟(jì)適用房的“擴(kuò)面”，專家們的主要擔(dān)憂在于政府財力能否承受。
路徑不同的解決方法也在各地初露端倪。一些專家提出，將經(jīng)濟(jì)適用房的“保障”功能向廉租房靠攏，擴(kuò)大廉租房的覆蓋范圍，同時，通過開發(fā)商以獲取一定期限收益為回報，代建廉租房的方式可以迅速擴(kuò)大供應(yīng)量。 |