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7月14日，央視“經(jīng)濟半小時”報道深圳房價持續(xù)下跌，這引發(fā)了昨天港股的再度跳水，恒生地產(chǎn)分類指數(shù)重創(chuàng)4.22%，H股中資地產(chǎn)股普遍下跌7%-8%。這一下跌狂潮并且很快影響到了A股，地產(chǎn)股云集的深圳成份股指數(shù)下跌幅度達到4.03%。
而在房地產(chǎn)市場上，雖然一個交易日內(nèi)不可能出現(xiàn)這種斷裂式的下跌，但一些普通購房者早就領(lǐng)教了房價下跌給他們帶來的危害。在深圳，許多人發(fā)現(xiàn)他們過去買的房子，其價值在不斷縮水，他們所欠銀行的購房貸款，其數(shù)額甚至超過了房子現(xiàn)在能賣出的市場價，成了負(fù)資產(chǎn)，一些房主選擇把房子扔給銀行，不再償還銀行的貸款。這種情勢迅速催生了一個新聞熱詞——“斷供”。
其實，在央視的節(jié)目播出之前，深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局已在7月9日發(fā)布了一份分析報告，這份報告鮮明地提出兩大觀點，一是房價已逐步調(diào)整到位，二是需要適度調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，即所謂的“救市”。但筆者對此卻難以茍同。種種跡象表明，深圳房價的見底還為時尚早。至于“救市”，更無從談起了。
總體來看，報告稱房價已調(diào)整到位，無非是基于如下四點判斷：其一，房價已有較大幅度下降，5月份深圳房價比去年最高點下降了36%。其二，市場交易持續(xù)低迷，預(yù)計住宅銷售面積全年大致為350萬平方米，僅相當(dāng)于10年前的水平。其三，居民自住需求有所上升，全市房價基本接近90/70房的水平，大致在10000～11000元/平方米。其四，房價已有止跌跡象，剔除低密度住宅入市影響，6月份房價為11159元/平方米，基本與5月份持平。
事實上，房價見底離不開兩大先決條件，即泡沫適度和成交放大。前者對應(yīng)房價的周期性變化，后者則表現(xiàn)為供求關(guān)系均衡的結(jié)果。一般來講，房價見頂之后，一手房及二手房成交要經(jīng)歷三個階段的變化。第一，一手房成交較二手房顯著回落，房價主要由二手房成交支撐呈現(xiàn)抵抗式下跌。第二，無論一手房還是二手房，成交均大幅回落，市場普遍持觀望心態(tài)。第三，成交有所回升，房價繼續(xù)小幅下跌。
從供求關(guān)系來看，房價未達到均衡狀態(tài)。上半年，深圳市住宅施工面積為1950.89萬平方米，住宅新開工面積為303.89萬平方米，預(yù)計全年施工面積為2254.78萬平方米。即便是以三年的建設(shè)周期計算，未來平均每年竣工面積為750萬平方米。而今年預(yù)計的銷售面積為350萬平方米(含二手房)，供大于求的趨勢十分明顯。此外，房價泡沫最為嚴(yán)重的2007年，一手房成交也不過501.40萬平方米，供給還是會持續(xù)大于需求。
不難理解，深圳房價仍然還有向下的空間。究竟底部在哪里呢？很明顯可以從需求入手進行分析。眾所周知，市場持觀望心態(tài)，主要是預(yù)期房價還會下跌。一旦房價跌至合理水平，無論是自住需求還是投資需求，都會被極大地激發(fā)出來，即租金能完全覆蓋按揭貸款的利息支出。一般來講，按揭貸款利息支出屬于購房的財務(wù)成本，如果能有效向租客轉(zhuǎn)嫁，等于零財務(wù)成本購房，不僅自住需求會提前，投資需求也會成倍增加。 |