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| 2009-02-19 作者:新華社記者 王敬中 蘇曉 來源:國際金融報 |
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２００８年下半年以來，在全球性金融危機的沖擊下，香港樓市急速進入調整期，交易量及價格齊跌。此間專家認為，雖然香港房地產市場的調整將持續有所擴大，但市場的基本因素勝于１９９７年，因此不致于陷入當年亞洲金融風暴期間那樣的深度調整。
中國銀行（香港）經濟研究主管謝國樑日前接受新華社記者專訪時指出，這次香港房地產與經濟調整的互動關系與１９９７年正好相反。當時是樓市的大幅調整影響了經濟，而這次樓市調整卻是受經濟下滑的影響。目前，普通住宅樓宇無明顯泡沬，樓宇供應量偏緊，按揭利率處于歷史極低水平，港元匯率沒有高估，這些因素決定了香港樓市不太可能出現亞洲金融危機期間那樣的深度調整。
香港房地產在１９９７年１０月至２００３年７月間經歷了長達６８個月的調整，整體樓價累積跌幅高達６５％，寫字樓宇的跌幅約達七成。迄今為止，整體住宅樓價水平仍比１９９７年１０月的高峰低三成，其中普通住宅的價格只回到１９９７年高峰期的一半左右。
謝國樑說，１９９７年亞洲金融風暴沖垮一些外圍經濟體系的貨幣體系時，港匯嚴重高估的因素成了投機力量沖擊港元聯系匯率的借口之一。在聯匯制維持不變的情況下，調整壓力集中在資產價格。當時，香港樓市存在巨大泡沫，樓宇供應量過大，投資者紛紛將物業沽出套現，導致樓價急瀉。
他指出，目前，普通住宅樓宇的供樓負擔比率仍然處于中等收入家庭的置業承擔能力之內，顯示這類住宅樓宇并無明顯泡沬。
匯豐亞太區業務策略及經濟顧問梁兆基表示，與亞洲金融風暴時不同的是，現在的按息較低，新樓供應少，而且投資市場環境惡劣，令資金聚留在樓市上。最重要的是香港的儲蓄率上升，即使市民失業了，手上的現金仍可以維持生活開支，不用急需賣樓套現。
根據香港差餉物業估價署的統計，２００８年的樓宇成交量及成交總額分別為１１．３萬宗及４１３１億港元，較２００７年的１４．５萬宗及５２５６億港元分別下跌２２％及２１％。
由于樓價大幅下滑，導致負資產住宅按揭貸款宗數由２００８年第三季度的２５６８宗，增加至第四季度的１０９４９宗，增加逾３倍。
香港金融管理局總裁任志剛表示，雖然去年第四季度負資產宗數大幅上升，但情況不會如１９９８年及２００３年般惡劣。謝國樑認為，目前整體樓價再大跌空間有限，最多還有１０％的下跌空間，因而負資產不會大幅攀升。
謝國樑表示，目前，香港樓市面臨的主要風險包括：實體經濟衰退對置業信心影響很大；豪宅的下跌壓力將拖累整體房地產市場的穩定；商業樓宇租金將大幅調整。他說，香港過去５年的復蘇周期相當程度受惠于資金流入，如果出現資金流出，樓市不可避免受到影響。
他認為，內地這次４萬億元人民幣的刺激經濟方案以及香港特區政府最近提出的加快基建措施對香港經濟、就業與投資信心具有正面作用，有利于香港與內地樓市穩定。
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