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本次房地產泡沫的形成，源于四萬億財政擴張政策以及寬松信貸政策所帶來的龐大資金流。長期以來，我國經濟增長過度依賴政府主導，金融危機之下，政府釋放出大量用以刺激經濟的經濟資源，并沒有通過減稅、降低貸款門檻以及政策性補貼等方式轉入中小企業，也沒有能通過收入分配制度的改善轉移到廣大市民手中，而是大量涌入樓市。同時，由于極其寬松的信貸政策導致銀行迫切尋找貸款項目，令樓市資金杠桿率不斷提升，開發商得以用少量本金獲得大量的貸款，而降低土地出讓金首付以及放寬二套房貸等政策，又鼓勵銀行進一步放貸，這樣就形成巨大的信貸風險。
顯然，當務之急是遏制可能發生的金融危機，近期率先推出的土地出讓金預收款提升，以及即將推出的提升第二套房貸利率等舉措，都是信貸剎車的前奏。
但是，房地產一家獨大的真正危害，在于其加劇了收入分配體系的扭曲，更對當前經濟的主題——擴大內需帶來明顯抑制作用。因為，消費者用按揭購買房地產，意味著透支個人或家庭的未來10到30年的收入。而這一購買行為只能帶來一次性的裝修、家電等附帶消費需求。而且，普通消費者是在未來收入預期并未獲得改善的情況下，由于擔心房價持續上漲無法遏制，不得不透支購房的，這就意味著購房將壓抑普通消費行為。房地產業集中了經濟復蘇政策的大多數資金，又導致經濟環境惡化，加劇了居民收入下降。從而形成了這樣一個鏈條：房地產獲得資金越多，資金在經濟運行中的分配情況就越扭曲，實體經濟復蘇越慢，居民收入分配結構越是惡化。
因此，無論是從短期遏制金融風險的角度，還是從中長期改善居民收入分配、擴大內需的必要性來看，房地產市場非調整不可。
不難解讀各項調控政策的目標。取消二手房交易免稅優惠以及收緊二套房貸款，無疑是為了通過提高投資房地產的成本，打擊房地產投資需求；提高土地出讓金首付比例，是為了提防開發商借用銀行的信貸額度哄抬土地價格。而大力增加普通商品房供應，則顯示中央依然希望房地產業繼續充當經濟支柱行業的作用。可見，減少房地產投機所導致的金融風險，通過將供求結構調整到位來重新刺激內需，是房地產政策的基本思路。
但遺憾的是，由于長期存在的利益結構困境，當前的各項政策目標是互相矛盾的。例如，由于分稅制導致地方政府收入來源單一，過度依賴土地收入，加上地方政府掌握土地一級市場，并直接監管開發商，這些因素加起來，是地方政府與中央政府在房地產調控方面有分歧的根源。同時，也正由于地方政府難以放棄土地收入，形成多年來中央與地方在房地產調控上“各說各話”的尷尬局面，導致上述多項措施，雖然連年提出，但落實到實施的層面，總是難以奏效。
因此，房地產市場已形成“只漲不跌”的錯誤信號。這與其說是老百姓對房地產價格充滿信心，不如說是對政府調控效果失去信心。因此，理順利益結構，將一系列政策目標統一起來，并促進各利益方協同一致，應該成為政策制定的優先選項。
由于當前房地產市場已經累積了巨大風險，因此短期內，控制金融風險應該被放在首要位置。可以預計的是，中央不可能采取強硬手段，戳破當前的房地產泡沫，而會采取逐步提供保障型住房的方式，將當前的高房價懸空，并讓經濟增長逐步填補高估的房價空間。
而追本溯源，清理地方政府與開發商的既得利益，理順土地供應市場的供求關系至關重要。要做到這一點，首先應將地方政府與土地財政相剝離，這就要求改革中央與地方利益分配制度，將與企業發展相關的收入項轉給地方政府，而將土地出讓收入轉入中央政府，從而形成地方政府發展實業的激勵機制，促進地方政府大力向企業讓利，進而提高企業盈利水平。與此同時，由于對中央政府而言，土地級差地租所導致的土地出讓收入懸殊問題并不存在，這就令中央政府得以更為超脫地統籌全國土地市場規劃。
在此基礎上應協調政府與農民的在土地征收上的利益糾葛，必須在進一步明晰土地產權的基礎上，建立城鄉土地出讓市場。具體的方式是，通過統籌規劃城鄉用地指標，建立土地指標交易市場，在確定農民土地產權的基礎上，允許發達地區的地方政府，向未城市化地區的農民購買城市用地指標，實現級差地租的轉移支付，從而解決土地供應的困境。
（作者系媒體人士） |