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關于房地產政策收緊的消息依舊風聲鶴唳，繼二手房營業稅優惠取消、土地出讓金支付金額上提之后，“國四條”關于利用信貸工具調控房地產的政策亦如箭在弦。據媒體報道，二套房貸將收緊。
對于此消息，央行官員并沒有直接給予否定。事實上，自央行與銀監會就二套房貸的認定標準確立以來，針對投資投機行為的二套房貸從來就沒有放松過。
二套房貸的嚴格主要體現在兩點：一是利率相對于第一套房不僅不打折優惠，而且要上浮10%以上；二是對于二套房貸的首付比例規定不得低于40%。這個舊有的規定，在樓市瘋狂的2008年以前，在一定程度上抑制了樓市的投機行為，因而備受開發商和炒房者詬病。而且，政府出于金融安全的考量，即使在2008年樓市最低迷的時候，上自中央，下至地方，關于樓市調控的種種政策都被一一攻破，唯有二套房貸，至少在官方文件里，從來沒有放松過的跡象。
管理層很明白，二套房貸是潘多拉的盒子，一旦松口，勢必助長樓市投機，對脆弱的金融系統造成實質性的沖擊。
然而，令人遺憾的是，盡管管理層從未放松二套房貸，但自今年以來，在適度寬松的貨幣政策的掩護下，各個商業銀行不僅悄然放開二套房貸，甚至配合開發商搞過“零首付”，“假按揭”等游戲，致使銀行大量的信貸淪為樓市投機者的彈藥。而這種集體違法操作不僅沒有得到及時遏制，反而愈演愈烈，從商業銀行的潛規則公然成為各大銀行爭取投機客的競爭手段。
正因為絕大多數銀行違規操作，以至于媒體誤以為國家早已放開二套房貸，所以在今年9月媒體大擺烏龍，爭相報道國家要收緊二套房貸政策，其實并非媒體無知，而是法令的形同虛設使然。
很多有識之士早就指出，中國樓市本質上政策市，而在所有政策里面，對樓市最有殺傷力的莫過于金融政策，在任何一個國家，樓市的確是一個金融現象，人類歷史上沒有任何一起房地產泡沫不是由于流動性過剩導致的。美國《福布斯》將中國樓市列為全球七大近在眼前的金融泡沫之第二位，其理由是中國的快速增長主要得益于寬松的貨幣政策。甚至連房地產業內人士，如潘石屹都承認，今年中國樓市超預期回暖完全是錢太多所致。錢太多一方面使開發商的資金充裕，有彈藥去制造“地王”、玩“炒面粉”的游戲，另一方面使得投機者可以用銀行的資金去進一步炒高房價。
就此而論，真正收緊二套房貸，讓狂熱的房地產降溫，不僅是救銀行，更是救中國房地產，如果至此還不斷然采取措施，陶醉在啤酒的泡沫里，恐怕要付出慘重代價的。
但是，需要指出的是，收緊二套房貸未必需要提高首付比例，事實上，只要各大銀行不再陽奉陰違集體違法，嚴格執行央行和銀監會之前關于二套房貸的利率和首付政策，無需三令五申地出臺貌似更嚴厲的調控措施。房地產公共政策的最大問題是“有法不依”，而不是“無法可依”。要使本次房價調控的公共政策真正取信于民，只要管住地方政府和銀行，就等于成功了一半。
當然，除了嚴格二套房貸之外，筆者建議中央重新調整商品房投資的資本金比例政策，將資本金比例恢復至35%，進一步降低銀行的信貸風險，避免銀行因資本充足率不足而引發恐慌性的尷尬。 |