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三套房貸，銀行何以大打“擦邊球”

2010-07-15 作者:葉檀來源:新京報

    三套、四套房貸引起社會關注，并不是因為大眾干涉銀行贏利來源，而是因為放松投資性購房貸款，將意味著銀行推動投資性購房，房地產調控有可能無疾而終。
    最近發生的一系列房貸澄清事件讓人回味無窮。7月12日晚間，在“三套房貸重啟”傳聞來源地，上海市銀行同業公會表示，上海各家銀行嚴格按“二套房”標準執行房貸政策，并未出現松動跡象。7月13日，工、農、中、建、交五大行稱，目前對于購買第三套房仍無法提供按揭貸款。但央視財經頻道記者在滬、杭、深等地采訪表明，被采訪到的銀行都在打擦邊球，有些地方三套房貸不是重啟而是從來沒有停止過。
    銀行到底有沒有違規，應該以數據說話，而不是以自查自究式的不承認，否定一切質疑。
    事實上，各地、各銀行對于三套房貸的規定大不相同。如深圳市銀監局并未“叫停”三套房貸，在全國范圍內，僅有北京等少數城市明確停止了第三套房貸，而深圳一直沒有“一刀切”過。
    現在的問題是各行大打擦邊球。
    首先是不該放松的地區放松了。《每日經濟新聞》記者調查發現，對于三套房貸，目前北京地區不同銀行有不同政策。工、農、中、建四大國有行目前均不受理三套房貸款，部分股份制商業銀行，三套房政策則比較靈活。
    其次是認貸標準放松了。對于二套房的認定必須“認房又認貸”，而有的銀行只認貸不認房，導致投資性房貸有可乘之機。而一些地區對于不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民購房眼開眼閉。
    銀行有發放房貸的需求。個人房貸本來就是銀行的優質資產、投資性購房貸款更是優中之優，打開了第一道閘門，如果不及時關閉，很快所有的閘門都會打開。因為嚴格執行者就是吃虧者。對于銀行來說，全面介入中小企業貸款、農業貸款成本高收益低，還不如在投資市場上推波助瀾，輕輕松松的叫好又叫座。發放房貸，而后推動房貸打包發行證券化產品，銀行轉手就是兩筆收入，何樂而不為？
    在對三套房貸政策各自解讀后，很多銀行認為自己不違規。上海市銀行同業公會搬出國務院《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發〔2010〕10號)和住建部、人民銀行以及銀監會三部委《關于規范商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》(建房〔2010〕83號)下發后，表示自己嚴格實行動態、差別化管理的個人住房貸款政策，發放第三套房貸銀行則根據風險管理原則，按國辦文件要求大幅度提高貸款首付款比例和貸款利率。潛臺詞是，他們并無過錯。
    政策固然有解讀空間，可是所謂商業銀行可根據風險狀況，風險的標準何在？暫停發放第三套及以上住房貸款，暫停多長時間？皆沒有定量指標。上市銀行完全可以理解為，從證券市場補充了資本金，資本充足率與撥備達到標準，風險降低，可以發放投資性房貸。
    銀行放松房貸是事實，而政策也確實存在解讀空間。前者說明銀行仍然舍不得放棄投資性房貸這一利潤之源，后者說明政策需要進行科學的定量決策———如房地產貸款不能高于5%，當地房價月環比不能上升等，如此一來，銀行再無擦邊球可打，而房地產市場的未來決策也有了重要的數據支撐。

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