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| 2010-07-21 作者:牛刀 來源:中國證券網 |
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看見很多專家在預測三季度房價走勢，大多數認為中國房價會在三季度出現下跌，其實，這是不可能的。房價整體性下跌，一定出現在央行調整貨幣政策后。有一點大家應該明白，中國的調控有一個特點，政策可以是一樣的，但是各地政府執行力不一樣，甚至會造成政策的走樣，最典型的是這一次的三套房貸政策，一查260家各地銀行，居然有60%根本就沒有執行。
看見前兩天，住建部長對許多城市市長說，宏觀調控一定會持續。但是，真正對這些城市市長說話管用的，不是住建部部長，而是組織部部長。只要組織部長把這些市長召集起來，暗示說，調控是中央的決策，執行有功的城市可以算作領導業績。就像前幾年搞GDP一樣，組織部長說，考核領導業績的一個標準就是GDP的增長，所以，中國GDP飛速增長。如果組織部長說話后，房價也不能降，那最后只有請中紀委出面了，那房價管保嘩嘩的降。
所以，在組織部長和中紀委都沒有出面的情況下，不可改變的是貨幣政策。只要在中國，無論在哪個城市，央行如果加息，對所有的商品價格產生的效能是一樣的，當然，對房價也不例外。除非哪個城市自己發行貨幣，否則，沒有誰敢單獨不執行利率，也無法單獨不執行利率。這樣，房價才會出現整體性的下降。
也不是說三季度房價就不會下降，就像現在這樣執行調控措施，房價暴跌的趨勢已經不可阻擋。現在的問題是，三季度是本輪調控執行的的第三到第五個月，比對2007年的調控，現在的政策出臺密度很大，措施也比2007年要嚴，但是，2007年是最后一次加息的第六個月，全國房價才開始整體下跌。別忘了，房價才跌了半年時間，2008年7月22日，潘石屹、任志強他們還在無錫做豬堅強呢。所以，這一輪房價整體性下跌還早著。
三季度的房價的下跌，還是維持結構性下跌的局面。一是區域性投機炒作比較嚴重的城市，像海南的三亞、河北的燕郊、上海的迪斯尼片區、深圳的后海、北京的望京片區等等，這些概念炒作過猛和靠地王炒買炒賣拉動房價上漲的片區，都在進行深度調整。二是住宅產品結構性泡沫，有些城市以高價做標桿的樓盤，處在暴跌的時候。香港政府最近查處一個用高價做標桿的樓盤，很能說明這個問題。
房價結構性下降，是調控的一個效果，房價在下調時，必然是先調整這些完全背離市場只供投機炒作的片區和樓盤。調整充分后，才有房價的整體性下跌。現在的房價調控面臨一個艱難的選擇，那就是貨幣政策究竟會不會調整，如果貨幣政策會調整，那么，全國房價整體下跌出現的時機是央行宣布加息后的第三個月。如果，央行不調整貨幣政策，那么，現有的政策促進房價整體下調，力度顯然不夠。
所以，現在是考驗決策層的時候，優柔寡斷就會錯失良機，畏首畏尾不可能成就大業，拖下去前功盡棄，往前走要痛下決心。決斷，已經到了關鍵時刻。韓國的經驗是開征房地產的持有稅，中國可以稱作為空置稅，在中國的660個城市，電表連續6個月零讀數的住宅有6540萬套間，這樣可以重新配置住宅資源，在兵不血刃的情況下，為市場多提供住宅，減少資源的閑置和浪費。
新加坡的經驗是加大社會保障住宅的供應量。不過，這也需要地方政府的大力執行。住建部長姜偉新加碼600億，堅決落實580萬套社會保障住宅的開發建設，分到660個城市一個城市平均不到9000套，分到全國70個大中城市一個城市平均不到9萬套。不管怎么分，總歸是不夠。原因就是整個制度不符合社會保障住宅的基本邏輯。
不管朝哪個方向走，終歸是要走出這一步。拖下去，只能將中國經濟拖入泥潭，讓中國社會的安居成為傳說。大刀闊斧，鼎力革新，或許還能獲得新生，為中國經濟的健康運行打下基礎，為中國社會的安居樂業奠定基石。所以，不要對三季度房價整體下跌抱有幻想，因為，我們離全國房價整體下降的目標還差一步。而這一步，卻是那么遙遠，那么艱辛。
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