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| 2010-08-03 作者:劉曉忠 來源:21世紀經濟報道 |
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近日，央行著重重申，下半年要繼續落實好適度寬松貨幣政策，嚴格執行差別房貸政策，促進房市健康平穩發展。
可以這樣說，差別房貸政策確實抬高了投機者炒作成本，有助于緩解房市投機風險。但差別化房貸政策的威懾力相對有限，能否有效貫徹取決于商業銀行的具體行為。一方面，當前商業銀行如何執行差別化的房貸政策面臨著認定標準的模糊問題，既認房又認貸雖然有助于提高差別房貸政策的精準度，但鑒于房市相關信息的相對分散性，商業銀行要嚴格貫徹差別化房貸政策面臨著高信息獲取成本，如購房者是否是二套房或三套房，商業銀行需要搜集該購房者是否在其他行有房貸、其名下是否有房產、婚姻狀況以及配偶未成年子女是否擁有房產等。顯然，如此高成本的房貸認定就令差別房貸的執行效力大打折扣。而且，央行也面臨著較高的監督成本。
另一方面，商業銀行是否嚴格貫徹差別房貸政策，缺乏有效的威懾力。當前商業銀行違規發放房貸面臨怎樣的懲罰，并不明晰，這使得差別房貸政策在實際執行中變成了沒有牙齒的老虎。我們認為，有關部門應該通過設置房貸資產的風險權重，如把目前的房貸資產的風險權重由0.5提高至1，對二套房的房貸風險權重可以提高至1.2，如此一來商業銀行發展房貸將面臨比以前更高的撥備需求、占用更多資本金，從而提高商業銀行違規放貸的威懾力。
央行嚴格執行差別房貸政策的目的是緩解投機者借用金融杠桿炒作。然而，房市的投機根源于當前房市較高的交易成本。住房之于購買者的個人效應具有不同的度量維度，無法度量個人效用不可避免地抬高了交易成本。當前過度強調供需狀況，客觀上不利于市場有效度量自住與投資需求的個人效用，從而導致了投機者借助單純供需關系的投機炒作。事實上，把房價拴在單維度的供需狀態下，使得自居和投資需求者無法度量住房對個人效應意味著什么，導致了非理性的自居和投資需求——當前市場上不同的需求者的購買行為，更多地是源于房價的持續上漲，而非住房之于個人效應的滿足程度。同時，當前的房市投機恰恰與適度寬松貨幣政策有關。因此，既通過差別房貸遏制投機，又維持低利率和寬松貨幣流動性政策，本身就存在明顯的矛盾性。
可見，矯正當前房市的過度炒作行為，亟待適度調整當前低利率政策；并同時引導供需雙方理性度量住房之于個人效應的滿足，避免單純的供需狀況誤導住房消費者陷入基于房價的購買決策陷阱之中。
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