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各地樓市出現(xiàn)了冷熱不均的現(xiàn)象：北京樓市成交仍未走出低迷，部分城市則再現(xiàn)“日光盤。”如何看待這一現(xiàn)象？接受記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士和專家認(rèn)為，一方面，中央政府一再強(qiáng)調(diào)調(diào)控決心，樓市持續(xù)反彈的可能性很小，即便出現(xiàn)反彈，也很可能招致更嚴(yán)厲的調(diào)控政策；另一方面，隨著一些主流開發(fā)商降價(jià)換量策略見效，其他開發(fā)商也可能采取跟進(jìn)策略，導(dǎo)致剛性需求由觀望逐漸入市，樓市博弈將進(jìn)一步加劇。
樓市成交冷熱不均
總體來看，進(jìn)入8月份，樓市顯得比較沉寂。其中，成交量不溫不火，低位波動(dòng)，價(jià)格則保持平穩(wěn)。但與此同時(shí)，一些地方卻續(xù)出現(xiàn)“日光盤”等熱銷項(xiàng)目，使樓市走勢(shì)變得撲朔迷離。
記者根據(jù)北京房地產(chǎn)交易官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至8月22日，北京商品住宅期房網(wǎng)上簽約量為3340套，日均為151套，環(huán)比下降5.6%。如果剔除經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房，北京商品房實(shí)際成交量為2656套，日均為120套，環(huán)比下降7.7%。并且，上述數(shù)據(jù)同比分別下降60%、65%，說明北京房地產(chǎn)市場的調(diào)整仍在繼續(xù)。
但是，就在上周，上海、杭州分別又有樓盤熱銷，并且有地方陸續(xù)出現(xiàn)“日光盤”熱銷項(xiàng)目。
“這些熱銷項(xiàng)目總體上都是郊區(qū)低價(jià)房，或低價(jià)入市樓盤、降價(jià)促銷樓盤。”北京中原地產(chǎn)張大偉說。
他告訴記者，中原地產(chǎn)對(duì)8大城市7月銷售量最高的40個(gè)樓盤進(jìn)行了調(diào)研，其中主流房企的樓盤占65%。“包括上海、杭州等地的項(xiàng)目，大都是主流開發(fā)商的項(xiàng)目，降價(jià)促銷是共同點(diǎn)。”
張大偉直言，目前對(duì)二、三套購房的限制性信貸政策仍在，所以投機(jī)炒作購房者并不多。
“我認(rèn)為在受到幾個(gè)月的壓抑后，剛性需求是此輪成交的主力。”他進(jìn)一步分析指出，從熱銷的樓盤來看，雖然房價(jià)仍不低，但由于戶型小，總價(jià)并不高。
調(diào)控進(jìn)入“攻堅(jiān)戰(zhàn)”
專家普遍認(rèn)為，雖然“日光盤”再現(xiàn)，但樓市借機(jī)反彈的可能性很小，調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入“攻堅(jiān)戰(zhàn)”，樓市深入調(diào)整在所難免。
記者注意到，國務(wù)院副總理李克強(qiáng)8天內(nèi)兩次要求堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)投機(jī)炒作。而近期國土資源部對(duì)全國房地產(chǎn)閑置土地整治情況進(jìn)行通報(bào)，銀監(jiān)會(huì)則建議對(duì)四城市“三套房停貸”，以及住建部關(guān)于繼續(xù)進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的表態(tài)、北京市有關(guān)商品房預(yù)售款“專戶管理”政策的研究……一系列信息都表明房地產(chǎn)調(diào)控從嚴(yán)的趨勢(shì)正在形成。
另一方面，雖然有樓盤出現(xiàn)降價(jià)熱銷，但是“由于供應(yīng)量充足，開發(fā)商還不敢就此提價(jià)，例如保利茉莉公館首期開盤16700元/平方米，接下來開盤價(jià)為17000元/平方米。”張大偉說，與此同時(shí)，附近的其他樓盤則準(zhǔn)備下調(diào)銷售價(jià)。
事實(shí)上，根據(jù)中原地產(chǎn)的調(diào)研，目前保利、萬科、金地、雅居樂、招商、中海等主流開發(fā)商熱銷項(xiàng)目均已出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)。并且，隨著這些主流開發(fā)商降價(jià)換量策略見效，必然會(huì)對(duì)其他開發(fā)商起到示范作用。
記者注意到，新政出臺(tái)前后土地市場的調(diào)整更為明顯。其中，北京土地溢價(jià)率從新政之前的110.6%下調(diào)至目前的23.2%，下跌超過六成，樓面價(jià)也低于2009年。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至8月17日北京共出讓土地137塊，其中新政以后出讓70塊，超過新政前平均水平，而樓面價(jià)則明顯出現(xiàn)下調(diào)，其中總樓面價(jià)從6654元/平方米下跌至新政以后的2778元/平方米，下調(diào)58.3%；住宅用地樓面價(jià)也從新政前的12258元/平方米，下調(diào)到新政以后的5113元/平方米，下調(diào)近六成。
“8月份北京住宅土地成交放量且大部分低價(jià)成交的情況，很可能對(duì)周圍的商品房市場起到明顯的拉低價(jià)格作用。”張大偉說。
對(duì)此，住建部政策研究中心副主任王玨林認(rèn)為，“地方政府必須落實(shí)‘新國10條’，加快保障性住房建設(shè)，并且切實(shí)督促開發(fā)商加快土地開發(fā)以增加住房供應(yīng)量，否則‘調(diào)控’就會(huì)成為‘空調(diào)’。” |