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“我國房地產(chǎn)市場就像一出戲劇，戲演到一半，突然中場叫停，被要求改寫劇本，不明就里的觀眾紛紛退場，現(xiàn)在正處在無人喝彩期。”素有“地產(chǎn)界的思想家”之稱的萬通地產(chǎn)董事長馮侖5月17日在匯豐銀行北京“2008年財富論壇”上說。
在馮侖看來，從2007年下半年開始，政府通過一系列政策干預(yù)企圖建立一個民生性的房地產(chǎn)市場。規(guī)則尚未完全清晰，房地產(chǎn)商和消費者都在觀望，房地產(chǎn)市場正好處于一種無人喝彩階段，這種狀態(tài)可能會維持到明年上半年。
要求改寫的“劇本”
所謂“要求改寫的劇本”，在很多業(yè)內(nèi)人士看來，是2007年8月13日國務(wù)院公布的《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（簡稱24號文）。在24號文中明確要求，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。其核心就是建立起全國住房保障體系，重點解決城市低收入民眾的住房問題，保證房地產(chǎn)是一個民生的市場。
隨后2007年下半年，政府接連出臺了一系列關(guān)于改變房地產(chǎn)市場發(fā)展模式政策與文件。如359號文件，其核心是加強對房地產(chǎn)銀行信貸的管理，該文件嚴格區(qū)分住房的投資與消費。房地產(chǎn)投資者以市場價格來運行，購買消費者以優(yōu)惠價格來對待，即提高了投資者進入房地產(chǎn)的市場準入標準；39號令，其核心是土地出讓金繳納管理；64號文件，重點放在從城市規(guī)劃角度來調(diào)整房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)；還有452號文件，是對359號文件的補充規(guī)定，對爭議頗多的第二套住房作了重新界定。
對此一系列政策的出臺，學者易憲容表示，國內(nèi)樓市根本性變化已經(jīng)出現(xiàn)。
處在中場調(diào)整期
按照往年傳統(tǒng)，5月是售樓旺季。但從目前幾個大城市的不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)市場并未走出2008年前4個月的低迷狀態(tài)。在北京，雖然“滿城盡是打折盤”，但開發(fā)商期待的“紅五月”并不令人樂觀。上海和廣州一樣，盡管“五一”期間房展會現(xiàn)場參觀者踴躍，但多數(shù)消費者只看不買。樓市的觀望氛圍目前仍未能徹底改觀。
“在中場調(diào)整期間，遲遲不愿退場的人大多為25-35歲的青年，尤其以未婚女青年為骨干，她們對市場非常敏感。”馮侖說。中國經(jīng)濟改革研究基金會國民經(jīng)濟研究所出具的一份報告中認為，自1998年以來，高速的城市化帶來的住房需求是房地產(chǎn)發(fā)展的重要因素。這也是許多房地產(chǎn)開發(fā)商在宏觀經(jīng)濟不確定因素增加和從緊貨幣政策下，依然保持樂觀的重要砝碼。
5月16日統(tǒng)計局發(fā)布的“國房景氣指數(shù)”顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為104.28，比3月份回落0.20點，同比上升2.11點。今年1-4月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資6952億元，同比增長32.1%。住宅完成投資4944億元，增長35.2%。其中，經(jīng)濟適用住房投資186億元，增長24.7%。
對房地產(chǎn)開發(fā)商來說，一直認為市場歸市場，保障歸保障。但是，城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新今年3月表示，房地產(chǎn)的發(fā)展仍然是以市場為基礎(chǔ)，市場經(jīng)濟、市場方式是解決絕大多數(shù)民眾住房問題最根本之路。除了少數(shù)居民之外，絕大多數(shù)居民的住房要在政府幫助下通過市場來解決。而去年8月召開的全國住宅工作會議上，政府承諾中小戶型以及保障性住房必須占到70％。
對此，很多房地產(chǎn)開發(fā)商重新尋求市場定位。萬科董事長王石表示，萬科對70%和30%（新建保障性住房和商品房占比分別為70%和30%）都有興趣，但以馮侖為核心的萬通地產(chǎn)則將重點關(guān)注30%。“我們正好趁著中場時期，研究房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的方向。”有房地產(chǎn)商說。 |