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7月以來，全國樓市再現(xiàn)“價漲量縮”。與此同時，市場預期貨幣政策的具體操作或將“明松暗緊”。房地產(chǎn)業(yè)復蘇似乎又面臨“拐點”之變。顯然，管理層對于房價泡沫的擔憂，將促使房地產(chǎn)調控政策逐步由“刺激”趨向“中性”。而在主要城市“去庫存化”已接近尾聲之時，調控也應從單純的“住房消費刺激”轉向“有效供給擴張”。
目前，代表未來供應的指標依然不容樂觀。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，1-7月，土地購置面積、土地開發(fā)面積、房屋新開工面積同比分別下降25.8%、13.4%和9.1%。從單月數(shù)據(jù)看，7月份，上述三項指標環(huán)比出現(xiàn)不同程度的回落。房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)比也下降25.92%。這說明，房地產(chǎn)投資增長依然需要穩(wěn)固。
而樓市需求非常旺盛。1-7月，全國商品房銷售面積41755萬平方米，同比增長37.1%。商品房銷售額同比增長60.4%，其中商品住宅銷售額增長65.3%。同期，房屋竣工面積僅為銷售面積的61%。
新增供應乏力加之市場流動性充裕，無疑將推動房價上漲。7月份，全國70個大中城市房屋銷售價格已環(huán)比連續(xù)5個月上漲，漲幅逐月擴大。房價過快上升必然將遏制需求釋放，進而弱化房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟復蘇的拉動作用。
目前，房地產(chǎn)景氣度仍存在衰退隱憂。1-7月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長11.6%，其中，商品住宅投資增速為8.2%；同期，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長32.9%，房地產(chǎn)投資遠遠落在后面。在經(jīng)濟景氣周期內，房地產(chǎn)開發(fā)投資一般占固定資產(chǎn)投資的23%以上；而目前，這一比重僅為18%左右。房地產(chǎn)投資仍待提振。作為國民經(jīng)濟的重要引擎，房地產(chǎn)開發(fā)投資啟動是民間資本“跟進”的主要指標，也將為相關的50余個行業(yè)提供下游市場空間。因此，今后的房地產(chǎn)調控政策，在延續(xù)“寬松基調”的同時，應著力擴大投資，提振新房開工和土地開發(fā)，改善供給緊張的局面。
由于城市規(guī)劃和拆遷成本等因素，各大城市在土地供應方面一直存在種種問題。如何解決土地供應瓶頸，提高房地產(chǎn)投資開工率，增加商品房有效供給，穩(wěn)定市場預期，是擺在房地產(chǎn)管理部門面前的主要問題。
近期，政府頻頻吹風將加大土地供應。國務院批準的全國81個城市新增建設用地規(guī)模較去年增加16.7%。其中，七成以上的批準用地用于公共基礎設施及居住項目建設。各地方政府也表示，將加大供地力度，從增加供給的角度防止房價過度上漲，改善樓市供求關系。北京市計劃下半年進一步加大土地供應量，擬推出1000萬平方米土地，同時投入1000億元用于土地儲備。與此同時，上海、廣州等城市也出臺了土地市場擴容計劃。
顯然，政府的供地計劃首先應落到實處；更重要的是，政府的“推地”不應成為開發(fā)商的“屯地”。地方政府在增加土地供應同時，應加強利用監(jiān)管，實時公開開發(fā)商利用進度，敦促開發(fā)商加快開工以增加當期供給。另外，應放大保障性住房供給，穩(wěn)定房價預期，并帶動房地產(chǎn)投資回升。這都將是擴張樓市未來有效供給的合理舉措。 |