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日益火爆的“囤地熱”背后是土地資源價格長期看漲的普遍預期，也直接導致房價在遠離社會平均支付能力的情況下居高不下。而地方政府甚至經濟全局對土地財政的嚴重依賴，加上越來越多國資企業進入地王行列，將令中央的土地調控更加左右為難。
“地王牌”獨撐房價預期
十一前，以“敢言”著稱的樓市大佬潘石屹又發危言，稱上市房企土地儲備的最高可開發年數高達151年。相關人士介紹，盡管151年開發周期只是個別房企的非典型案例，但一個跡象非常明顯，即一些房地產企業的土地儲備激情已經達到甚至遠超其“商品房開發建設”這個立業之本。這種現象源于土地資源的天然稀缺性，也源于資本市場將土地作為房企首要價值因素的判斷標準。要想在資本運作中圈得巨資，不斷增加土地儲備是房企重要任務之一。
根據克而瑞機構和中國房地產測評中心發布2009年三季度房企銷售情況報告，截至9月30日，中國前十大房企的平均土地儲備面積高達3000萬平方米。其中恒大、碧桂園以5100和4160萬平方米位列第一和第二位。萬科、保利則以2450和2350萬平方米位列第九和第十位。以恒大前三季度453.7萬平方米的銷售速度計，即便是這個以“快速銷售變現”著稱的最強黑馬，其要完成所有土地儲備的全部銷售變現，仍需近十年時間。
而地價上漲無疑正在成為高房價的救命稻草。“一個動輒環比上漲10%的大牛市當然是不可持續的，業內普遍的預期是，房價在第四季度環比大幅下降的可能性仍然十分微小。其中一個重要的原因是地王頻出。”易居中國分析師薛建雄介紹。
也就是說，當一套商品房由年初的1.2萬元/平方米上漲到今天的1.6萬元/平方米時，消費者很難再期望它降價30％。原因很簡單，一個周邊剛剛出讓的地王項目，樓盤價就近9000塊，擬上市銷售價格超過1.8萬元/平方米。更關鍵的是，這個地王的當家人是響當當的大國資，政策怎么可能視國資利益于不顧，大力調控樓市和土地市場，進而導致其價值大幅縮水呢？
“目前很多城市的土地出讓僅完成全年任務的三分之一，這意味著四季度仍是個地王頻出的季度。”中國房地產測評中心主任龍勝平介紹。
打擊囤地將成解決矛盾突破口
“成都土地市場在經歷了一年半左右的調整期后，于今年中期進入上行通道，除4月、8月樓面地價稍低外,其他幾個月的平均樓面地價都在2500元/平方米以上。與2008年的平均樓面地價1685元/平方米相比，2009年地價漲幅超過50％。”成都世家機構提供給記者的成都土地市場調研報告稱。
而根據每月新開樓盤均價與當期成交商住用地平均樓面地價的比較，多數月份的地價占房價比在50%至80%之間。“如此高的比例必然使開發商面臨上調價格的壓力。和一線城市相比，成都等二、三線城市以價格平穩贏得市場成交量穩定增長。但目前的土地市場極度繁榮令成都已經存在項目高價面市后導致成交量縮減的風險，值得業界警惕。”世家機構分析師樊邦勇稱。 |