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| 2007-01-18 記者：徐壽松 來源:經(jīng)濟參考報 |
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本報訊
2007年房地產(chǎn)市場稅費政策調(diào)控正式啟幕。1月16日晚，國家稅務總局發(fā)布《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》，明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅將實行清算式繳納，取代現(xiàn)行的以“預征”為主的土地增值稅繳納法。
在房價高位運行、“且調(diào)且漲”的背景下，即將實行的土地增值稅“清算制”向外界傳遞了一個信號：稅費政策成為2007年加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要工具。
“土地增值稅從‘預征’轉為‘清算’，會壓縮房地產(chǎn)開發(fā)的利潤空間。”上海萬欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的一位銷售經(jīng)理說，“清算制”是使土地增值稅“恢復”到開發(fā)商應該繳納的水準，并不是新增稅負——“不是現(xiàn)在要多繳，而是以前少繳了”。
但對于稅收調(diào)控，普通購房人期盼能成為精準“打擊”房價偏高的利器，擔心稅負最終又轉嫁到買房人頭上。
房地產(chǎn)研究專家顧海波指出，聯(lián)系到以往一系列稅費政策對房價影響甚小甚至反向影響的事實，人們不能不擔心稅負被轉嫁到消費終端。譬如，2006年出臺的征收20%個人所得稅被認為是在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)“精準調(diào)控”的良策，但終被各地的“核定征收”消解。稅務總局規(guī)定，對于無房屋原值憑證、不能計算應納稅額的，稅務機關可按住房轉讓收入的1%至3%核定征稅。結果，地方在操作中，所得稅基本都按1%或2%的稅率征收，離20%的法定征收稅率相去甚遠。核定征收的本意是不給逃稅者可乘之機，地方在具體“落實”中，恰恰將其變成了“合理避稅”的對策。
“這不能不引起重視。”顧海波說，“稅收調(diào)控能否起到預期效果，關鍵還是執(zhí)行。”
1月1日起，城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標準在1998年頒布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定的基礎上平均提高兩倍，其中繳納稅費最高的大城市土地使用稅，每平方米年稅額由以前的0.5元至10元調(diào)整為1.5元至30元。同時，新批準新增建設用地的土地有償使用費征收標準在原有的基礎上提高一倍的政策也正式實施。自此，土地增值稅清算、土地使用稅和新增建設用地使用費提高，三者構成了土地環(huán)節(jié)的“一費二稅”上調(diào)政策。
業(yè)內(nèi)人士介紹，我國現(xiàn)行土地增值稅暫行條例及相關細則規(guī)定，轉讓國有土地使用權、地上建筑物及附著物并取得收入的，應當繳納土地增值稅。稅率為四級超率累進稅率：最低的，增值額未超過扣除項目(即成本)金額50%的，課稅30%；最高的，增值額占扣除金額200%以上的，課稅60%。
但在實際操作中，累進稅率極少被嚴格使用。《土地增值稅暫行條例實施細則》留下了一個“活口”，即涉及成本確定或其他原因而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅。結果，這一“例外”規(guī)定被普遍使用，目前各地土地增值稅征收多采用預征收制。加之土地增值稅是地方稅種，各地征收標準不一，一般預征額多為房屋銷售價格的1%至3%。這一稅率與房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤明顯不符。
對此，國家稅務總局在通知中明定，土地增值稅以房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，封堵兩大漏洞：一是以分期開發(fā)拖延清算的漏洞，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額；二是賬目不清不能成為逃避清算的理由，對于因賬務不全難以確定轉讓收入、扣除項目金額，或未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)等情況，稅務機關可按當?shù)赝惼髽I(yè)的一般標準、且不低于預征稅率的稅負進行核定征收。
業(yè)內(nèi)人士指出，與土地增值稅對應的是開發(fā)利潤并非成本，說土地增值稅會“加大開發(fā)商成本”是誤讀，它只會壓縮高利潤空間。況且，現(xiàn)行的土地增值稅暫行條例還規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，可免征土地增值稅。土地增值稅“清算制”對房地產(chǎn)業(yè)高利潤究竟能有多大的沖擊，關鍵還要嚴格“扣除項目”的界定，否則，開發(fā)商做大扣除項目，增值額自然又會“縮水”。 |
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