|
記者近日在中部一些城市采訪了解到，隨著這幾年房地產熱潮一浪高過一浪，在產業“空心化”問題嚴重的中西部地區，房地產業成為維持經濟高速增長的支柱，也成為政府財政的主要來源和官員最重要的政績工程。然而，隨著房地產業“拐點說”的爭論越來越激烈，一些欠發達地區賴以生存的“土地財政”正面臨嚴峻考驗，將難以為繼。
一個“地王”的命運
2007年7月，北辰實業聯手北京城市開發集團，以92億元的價格聯合競得湖南長沙新河三角洲地塊，成為最大金額單宗土地掛牌競拍的“地王”。成交價格比原定起始競價翻了一番。然而，將近一年之后，曾經創下全國“地王”的北辰實業似乎豪氣不在，日前傳出資金吃緊的問題和業內對長沙新河三角洲項目能否順利完成的質疑。
新河三角洲“地王”競拍《成交確認書》顯示，北辰實業與北京城市開發集團出資比例為北辰實業80%、城開集團20%。根據相關協議，首期付款額為地價總額的70%，即64.4億元，余款27.6億元及有關稅費于2008年8月31日前分期付清。
記者日前在這一項目所在地看到，這里原有的一些老企業和居民房屋都被拆遷，土地已經平整，施工人員正在施工。而湘江邊防洪大堤等水利工程和沿江大道、過江隧道等基礎設施也正在緊鑼密鼓地修建。“要考驗新河三角洲項目能否順利實施，還要等到8月31日才能見分曉。”一位業界人士說。
但據了解開發商資金吃緊是可以肯定的。而北辰實業的困境仿佛是房地產業的“風向標”，不管是“拐點論”還是“理性調整說”，當前我國房地產至少進入一個“盤整期”。以中部省份湖南為例，國家統計局湖南調查總隊最新統計顯示，今年一季度，湖南省房地產價格持續走高，同時商品房市場成交冷淡，消費者普遍信心下降。湖南調查總隊有關專家認為，“像2006年到2007年上半年那種房價瘋漲的情況可能不會再出現。”
房市成交量“極度深寒”
雖然很多業內人士充滿期待地判斷：目前房價并沒有出現明顯回落的態勢，只是處于一種短暫的僵持階段，房價下降的可能性不大，但根據國家統計局湖南調查總隊對湖南各大城市的調查顯示，湖南省房地產二級市場成交額有所下滑，市民購房的熱情確實下降了很多，成交率更是“極度深寒”。“就要看開發商能扛多久，一些小開發商恐怕要被調整掉。”一位業內人士說。
一個多月前舉行的每年一度的長沙春季房交會上，記者已經捕捉到一些樓價走勢的信息：樓盤降價優惠滿天飛。一位看房的杜姓女士認為此次房交會上開發商的優惠力度超過往年。比如有些樓盤在房交會期間推出“1000元變5萬限時超級特惠”促銷秀，意向客戶只需繳納1000元誠意金即可享受1萬元到5萬元不等的額外特別優惠。有的樓盤直接推出92折限量發售保留房源，還有一些樓盤推出95折優惠等。
然而，這種大幅度降價促銷，卻并沒能激發買房人的特別高漲的熱情，反而堅定了一些人觀望的決心。“現在買房的人月收入如果能達到2000元，在普通的市民中就算比較高的，這已經是長沙市普通公務員的平均收入，而大部分市民月收入水平都在2000元以下。”一位長沙市民說。
雖然開發商使出渾身解數，降價促銷力度之大超出去年同期，但人們的購房熱情明顯下降，成交量也大幅減少。來自長沙市房產信息中心的統計數據顯示，此次長沙春季房交會，各類房屋實際成交280套，總面積5萬平方米，總成交金額2億元，與上年春季房交會相比減少近3成。而來自深圳等地的春季房交會都出現成交量萎縮的趨勢。
地產商急 政府更急
可是，一些房地產商大舉拿地，紛紛上項目恰恰是寄望于樓市價格的持續上漲基礎之上。再以長沙新河三角洲“地王”為例，業界人士預計，其樓面價不低于3500元/平方米，兩年后其售價將達到8000-10000元/平方米。另有人士表示，北辰實業新河三角洲“地王”項目成本應在5000元/平方米以上，未來價格至少要定在7000元/平方米以上，才能與其他項目一樣有一定的利潤可圖。
而同樣位于新河三角洲區域的樓盤目前銷售均價不過才5300元/平方米。而在長沙，住宅均價從2200元/平方米漲到3000元/平方米，花了四年時間。目前，樓市價格雖然走高，但有價無市的局面已經注定很難改變。與往年相比，今年樓市成交量出現了明顯下降，市場基本上屬于有價無市，購房者也在觀望，市場前景不明朗。
地產商急，政府更急。“房地產現在很敏感，成交量大幅度萎縮，輿論也唱衰房地產，我們這里至少有一半以上的財政收入來源于房地產業，現在政府十分著急，有關領導也多次召集房產商開會研究對策，主要是想給市場增加信心。”記者在中部一個城市采訪時，一位官員如是說。
一些政府官員的擔心是有依據的。近年來隨著“經營城市”的理念被各地政府所使用，“土地財政”應運而生，拆遷成了一些地方政府最舍得花工夫去做的事情，而失地農民之多也從另一個側面反映出房地產之熱，在這種背景下，一個以房地產為核心的利益鏈條逐步形成。
然而隨著中央的宏觀調控以及市場作用，土地市場已經從前幾年的“地王”頻出演變為流拍不斷。據不完全統計，去年10月份以來，全國土地市場流拍約40余塊，并有大量土地以底價成交。這些信息，毫無疑問刺痛了已經習慣依賴“土地財政”生存的一些地方政府敏感的神經。 |