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開發(fā)商豪賭房價上漲和資金充裕是“地王”頻現(xiàn)的主因，地方政府對土地財政的依賴推波助瀾。專家建議反思招拍掛制度
兩會剛剛結(jié)束，在一片高房價的討伐聲中，新的“地王”就新鮮出爐。3月15日，北京分別誕生了總價和單價兩個“地王”。專家認為，開發(fā)商對樓市未來預(yù)期看好和資金充裕是“地王”頻現(xiàn)的主要原因，而地方政府對土地財政的依賴也起到了推波助瀾的作用。專家提醒，在中央調(diào)控政策漸緊，部分城市消費者觀望氛圍濃重的背景下，未來樓市走勢尚不明朗，不惜血本拿地并不可取，風險巨大值得高度警惕。同時，應(yīng)反思招拍掛制度，發(fā)展多種出讓方式。
15日，經(jīng)過64輪競價，中信地產(chǎn)以52.4億元的總價競得大興區(qū)亦莊住宅及商業(yè)項目(XI-1B)，總金額超越2009年“地王”順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號地的50.5億元，創(chuàng)下北京拍地最高總價。
同日，經(jīng)過84輪的激烈競價，遠洋地產(chǎn)旗下子公司遠豪置業(yè)以40.8億元競得北京大望京1號住宅混合用地，地塊樓面地價達每平方米2.75萬元，被認為是北京市場上新任的“單價地王”。
北京“地王”并非個案。近期，南寧、青島等地也相繼曝出“天價地王”。其中，3月10日，南寧瑯東新區(qū)緊鄰原民歌廣場的金浦路141-1號GC2010-003地塊，以每畝8650萬元、總價15.9億元被拍下。而樓面地價11033元/平方米的價格也成為廣西土地出讓史上新“地王”�！�
東方證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師楊國華接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時分析說，這種大手筆拿地的舉動表明，開發(fā)商對未來房價的預(yù)期還是比較樂觀的，預(yù)計房價仍漲20%到30%。同時，表明開發(fā)商手里有充足的現(xiàn)金。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓也表示：“從開發(fā)商的資金結(jié)構(gòu)來看，盡管國家出臺的相關(guān)調(diào)控政策在資金等方面劃定了較高門檻，比如提高首付比例等，但開發(fā)商可以通過各種手段進行融資，因此對競拍這種價格較高的地塊會比較有信心�！�
的確，近期開發(fā)商融資渠道正在不斷拓寬。記者了解到，雖然銀監(jiān)會出臺了一系列資金監(jiān)管舉措，包括流動資金貸款管理、房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管等，釋放出進一步收緊融資的信號。但是一批大型開發(fā)商亦憑借自身的優(yōu)質(zhì)項目儲備及品牌效應(yīng)，紛紛走出了自己的“曲線融資”之路。
以標桿房企為例，中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，2009年底以來已有10家房企大幅度減少傳統(tǒng)的銀行信貸和證券渠道融資，轉(zhuǎn)而通過信托、海外貸款、成立房產(chǎn)基金、簽立合作框架協(xié)議等方式融資。這令其在銷售滯緩的淡季依然有能力大舉拿地開發(fā)。
“除了過度樂觀的市場預(yù)期和相對充裕的資金外，最重要的原因還在土地源頭——地方政府�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士鮮明地指出，地方政府對土地財政的依賴，成為“地王”頻現(xiàn)的根本原因。統(tǒng)計顯示，在一些城市，“賣地”已成為地方政府的重要財源。土地出讓收入占地方財政收入的1/3左右，有的城市甚至占到了財政收入的一半以上。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強對此表示贊同。他說，去年“地王”主要集中在一、二線的熱點城市，但現(xiàn)在大有向二、三線城市轉(zhuǎn)移蔓延的跡象，這說明部分房地產(chǎn)開發(fā)商對于未來的走勢過于盲目樂觀，不惜血本拿地致使目前地價的溢價幅度很高，這其中蘊涵巨大風險。
陳國強指出，從2009年底營業(yè)稅優(yōu)惠的終止，到“國11條”的出爐，再到兩會期間國土部頒布的“國19條”，政策調(diào)控信號越來越強，部分城市樓市已出現(xiàn)一定程度的觀望氣氛。如果樓市持續(xù)高燒，不排除中央會采取更嚴厲的調(diào)控措施，屆時一旦樓市出現(xiàn)較大幅度的調(diào)整，這些“地王”企業(yè)很可能會深套其中。
據(jù)中原監(jiān)測的一線四大城市情況看，2月北京住宅成交量同2009年春節(jié)所在的1月基本持平。其余三城市降幅均超過三成，其中，深圳降幅高達八成，上海成交量更是跌至近五年來月度成交量新低。
對于如何抑制地價非理性上漲，陳國強認為，一方面政府應(yīng)加大土地供應(yīng)，并讓供地計劃透明化；另一方面，應(yīng)反思目前的招拍掛制度，發(fā)展多種出讓方式。 |