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從2月1日起，全國各地區將對房地產企業土地增值稅項目進行全面清算，正式向房地產開發企業征收30%~60%不等的土地增值稅。業內人士表示，這一政策將進一步縮小房地產企業盈利空間，但對于房價不會有直接影響。(《東方早報》1月17日)
聞此消息，仍有不少人認為會“羊毛出在羊身上”，房產商們會將稅負轉嫁到買房者頭上，致使本來已經壓得老百姓透不過氣來的房價繼續攀升。這只是人們對清算土地增值稅產生的一種“直覺”，只有深入了解土地增值稅的政策法規和征管情況，才能正確認識和理解清算土地增值稅對房價究竟會產生什么樣的影響。
早在1993年底，國務院就頒布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》。該《條例》明確規定土地增值稅的納稅人為：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及附著物(即轉讓房地產)并取得收入的單位和個人。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額，實行四級超率累進稅率征收。但由于種種原因在執行上被一度擱置，后來制定的《實施細則》規定：由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅。因此，目前各地土地增值稅征收大都采用了“預征收制”，即按銷售金額確定一定的比例征收。
從土地增值稅的計稅依據和稅率設計來看，開發商轉讓房地產所取得的增值額越大，稅率就越高，應繳納的稅額就越多。如果地價在開發期限內飆漲，也就會導致開發商囤地和開發成本大增。可見，當高價土地收稅后所獲利潤比低價土地收稅后所獲利潤要少或相差不大時，房產商就會不再哄抬房價，致使房價回歸供需平衡的市場規律。
由于此前稅務部門已經對土地增值稅的納稅人預征了稅款，有些納稅人已經為土地增值稅的清算提取了“準備金”，精明的房產商們不會不將其計入土地開發成本之中。現在對土地增值稅實行清算清繳，原來預征的稅款與結算結果相抵，如果是少征，則應補稅，如果是多征，則應該退稅。對于因少征而要補稅者來說，如果沒有提取足夠的納稅“準備金”，其成本就有可能上升，如果提取了足夠的“準備金”，就不會引起成本的上升；對于因多征而要退稅者來說，其納稅“準備金”一般也會多于原來預征的稅款，其土地開發成本不僅不會上升，反而會因此而下降。
現在的問題是，在實際操作過程中，房地產開發商預備的“準備金”明顯過少。在此前的征收過程中，地方政府出于自身利益考慮，對這一部分稅額也只是象征性預征，比例僅有1%~2%。如果比例提升到30%~60%，“準備金”額度大增。比如，以萬科為例，其提留準備金，將從此前的4000萬元，直升至3億元。如此突增的成本如何消化？這將是決定房價升降的關鍵。
另外，對于房地產商借機炒作，哄抬房價也不得不防。對房價上漲的心理性恐慌，會激起房產漲價的漣漪，也正中房產商們的下懷，為其“炒作”推波助瀾。最終，上當吃虧的還是急著購房的普通百姓。 |