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北京師范大學(xué)金融研究中心撰寫的《中國房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評估報告》估測，到2007年底，房地產(chǎn)開發(fā)商囤地約10億平方米(相關(guān)報道見B03版)。
值得注意的是，每次談及囤地時，所有的矛頭都是指向開發(fā)商，這顯然是不公平的。開發(fā)商的確是囤地的主角，比如媒體曾披露某大開發(fā)商就囤地達(dá)4500萬平方米。開發(fā)商也采取了諸多辦法來掩蓋囤地真相，甚至還有一些開發(fā)商扮演了土地“倒?fàn)敗�。但是，單純依靠開發(fā)商的能量是不可能囤積10億平米土地的。
北師大的報告指明了開發(fā)商囤地的幫手———銀行。報告指出，銀行體系每向房地產(chǎn)行業(yè)注入4元資金，就約有1元被沉淀在土地上。這一數(shù)字銀行方面雖然以央行121號文件中的“銀行基本上不允許發(fā)放開發(fā)商的土地儲備貸款”為由予以否認(rèn)，但“基本不允許”并不等于“絕對不允許”。
不僅開發(fā)商和銀行是囤地現(xiàn)象的主角，導(dǎo)致囤地10億平米的責(zé)任還在于監(jiān)管部門和地方政府。
首先，土地制度“縱容”開發(fā)商囤地�！罢信膾臁敝贫扔绕涫莾r高者得的出讓方式，導(dǎo)致實力較強(qiáng)的開發(fā)商(如上市公司)，在土地競拍市場形成壟斷趨勢，把拍賣的土地悉數(shù)收入囊中。同時，土地制度對大塊土地的出讓不加限制，也是囤地量激增的原因之一。
其次，地方政府也是囤地的“榜樣”。北師大報告透露，國家土地儲備中心也存在囤積大量土地現(xiàn)象，2002年~2006年全國計劃的住宅用地供應(yīng)量為21億平方米，而所有房地產(chǎn)購置土地總量僅14.5億平方米。一些城市連續(xù)數(shù)年未完成供地計劃�？梢�，土地遭遇多方囤積，而不單單是開發(fā)商。
筆者以為，對地方政府的囤地現(xiàn)象應(yīng)從兩個角度來看：一是有意囤地以哄抬地價，目的在于獲取更多利益；二是無意囤地卻造成囤地事實，因為其土地整理能力不強(qiáng)，土地?zé)o法有效上市。
最后，客觀地說，一些地方部門盤活閑置土地的執(zhí)行力差。也就是說，地方政府只管出讓土地和收錢，對已出讓的土地是不是凈地卻不關(guān)心，把凈地的責(zé)任推到開發(fā)商身上，而開發(fā)商經(jīng)常因為拆遷等問題遲遲不能開工，甚至寧愿政府以閑置土地的名義收回也不想開發(fā)某塊背景復(fù)雜的土地。
囤積土地的違規(guī)成本極低，也是囤地現(xiàn)象大行其道的原因。杭州市國土局今年10月查處了350多畝囤地，對每畝地罰款9.5萬元，但實際上每畝地價漲了約552萬元，罰款額僅為漲價的五十分之一。
盡管北師大的報告是通過計算近10年來全國土地購置和開發(fā)面積之間的差額，得出開發(fā)商囤地10億平米的結(jié)論，計算方法明顯很粗糙；但是，這并不妨礙我們對囤地形勢的認(rèn)識，以及對囤地責(zé)任的多方追問。 |