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房價地價誰決定誰

2008-03-25 作者：易憲容來源:南方都市報

　　土地是房地產的核心及基本要素。如果一家房地產企業沒有土地，也就意味著它要退出這個市場。2007年上半年，不少房地產企業從股市融集到大量的資金，然后到土地市場圈地，圈地后再融資，再圈地———就是這樣一種惡性循環，各地土地的價格被越推越高。
　　但是，從2007年第四季度開始，隨著政府一系列房地產政策的出臺，特別是關于第二套住房貸款政策的出臺，不僅房價瘋狂上漲的態勢被突然終結，土地市場的寒流也隨之而來。北京、上海、廣州等城市的許多黃金地塊都出現流拍。
　　當土地市場拍賣的土地出現流拍及土地拍賣的價格迅速下降時，預示著國內房地產市場將出現大調整。房地產不僅是一個周期性較長的行業，也是一個土地要素占絕對地位的行業。房地產市場的這兩個特性，使房地產市場價格的高低決定了土地價格的高低。最近一直有人在誤導大眾，認為國內房價過高是由于土地價格過高造成的。如果按照這個邏輯，房價是由土地價格決定的，那么住房銷售的價格就應以成本定價。而如果住房以成本來定價，房價豈能發展到目前這種高得離譜的地步呢？社會豈能都來指責房地產是一個暴利行業呢？
　　房價不是由土地價格決定的，而是房價決定了土地的價格。如果市場預期未來房價會出現逆轉，房地產企業就不會冒險進入這個高風險的行業，更不會以高價來拿地，除非所獲得的土地價格特別低。因此，當房地產企業都不敢去購買土地時，當拍賣的土地普遍出現流拍時，就預示著房地產市場價格將要出現逆轉。當然，這種房價逆轉不會馬上出現，而是有一定的時間性及周期性的。
　　那么，精明的房地產企業為什么會認為國內房地產市場的價格會出現逆轉呢？這主要與政府對房地產市場的政策發生根本性變化有關。從2007年下半年開始，以黨的十七大報告精神為基礎，政府出現了關于房地產的24號文件、359號文件、452號文件、64號文件及39號令等文件，而且在今年的政府工作報告中對于這些文件進行了進一步的強化。2008年的政府工作報告，可能是歷年政府工作報告中講房地產最多的一次。不僅提出了房地產市場發展的基本原則或宗旨，還提出了房地產市場發展的總的指導思想及今年要采取的四項措施。
　　從政府報告關于房地產的內容來看，首先肯定了中國房地產市場是讓人民安居樂業的市場，是改善民眾基本住房消費需求的市場，從而把民生提到前所未有的高度。今年政府工作報告透露出的信息表明，未來中國房地產市場的發展模式將發生根本性變化，房地產市場將成為解決民眾基本居住條件的市場，而非投資炒作的市場。
　　既然這樣，那么遏制房地產市場的投資炒作也就是十分自然的事情了。因此，在今年政府報告中，對房地產市場的投資炒作給予了嚴厲的遏制。如果從政策上對國內房地產的發展模式進行根本性的調整，那么未來中國的房地產市場將會發生根本性變化，以前房地產的發展模式、經營方式及贏利手段也就會出現很大的改變。精明的房地產開發商一旦聞到這種氣息，就會或是以較低的價格把手上的產品盡早出售，或是不再加入這個市場參與競爭。對此，我們的房地產市場投資者需要多點風險防范意識。

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