|
據(jù)報道，一份名為《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》的文件，開始在全國國土廳局系統(tǒng)“征求意見”，住宅用地70年到期后“按照國家有關(guān)規(guī)定自動續(xù)期”替換了原來表述明確的“無償自動續(xù)期”。
其實從物權(quán)法的角度看，土地使用權(quán)到期續(xù)費是天經(jīng)地義的事，各國皆然。土地可以私有的國家同樣有建立在地上權(quán)（與我國的土地使用權(quán)相似）之上的建筑物，區(qū)別僅僅是地上權(quán)很少有一次賣斷的，更多地采用的是收取租金的方式。發(fā)達國家公有土地上的集合住宅不交納土地使用費，并不是基于物權(quán)法，而是基于公共政策，因為到公有土地上購買“鳥籠”居住的都是窮人！在中國城市中購買大樓套房居住的人盡管普遍負(fù)債購房，卻很難算是窮人，因為他們至少有比較高的未來期望收入。
我本人也是主張住宅用地70年到期后無償并無限延期的，但是我認(rèn)為需要再另找理由。
首先是公平問題。大量的“房改房”和“經(jīng)適房”因為沒有土地使用權(quán)出讓年限，到期并不需要續(xù)費。無償使用國有土地的永遠不需要續(xù)費，花錢買了70年土地使用權(quán)的反而要不斷續(xù)費，這是不公平的。
在北京，由于大量房改經(jīng)濟適用房（公有住宅私有化改革的產(chǎn)物）、央產(chǎn)經(jīng)濟適用房和市產(chǎn)大面積經(jīng)濟適用房的存在，實際上所謂經(jīng)濟適用房的所有人的經(jīng)濟地位反而比普通商品房住宅（別墅和高檔住宅除外）所有人的經(jīng)濟地位要高！70年之后再次對普通商品房收取土地使用權(quán)對價，而經(jīng)濟適用房因為其土地使用權(quán)是無期限的仍然可以不交費，這種不公平就會進一步加劇。
其次是續(xù)費對房地產(chǎn)價格造成的震蕩將摧毀中國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。從樓房的設(shè)計使用壽命看，磚混結(jié)構(gòu)的低層板樓設(shè)計壽命一般是50年，鋼混結(jié)構(gòu)的塔樓或高層板樓設(shè)計壽命一般是60年。盡管房屋的實際壽命只能比設(shè)計壽命長而不能比設(shè)計壽命短（否則設(shè)計公司和設(shè)計師都有難以承受的責(zé)任），但不會比70年土地使用權(quán)長多少。
這意味著70年土地使用權(quán)的房產(chǎn)實際上不過是長壽的、不能移動的大汽車，不可能用土地的增值彌補房屋的折舊。房屋將不斷貶值，直到變得一錢不值。
以北京北五環(huán)外1公里內(nèi)的板樓為例，100平方米普通住宅新房的價格至少100萬元，每年的租金收入扣除采暖費、物業(yè)服務(wù)費后有3萬元就相當(dāng)不錯了。而100萬人民幣買國債一年的收入就不只3萬元，整個本金都因為買房而在70年間消失得無影無蹤。而且出租房屋還不可避免地存在空房損失和大、中修費用，還不知道要多操多少心！所以如果沒有土地增值的收益預(yù)期，中國大城市的房價恐怕要立即縮水一半。但是，一輛長壽汽車會不斷升值嗎？
最后，也是最可怕的，如果房屋使用壽命到了而土地使用權(quán)也到期了或行將到期，拆遷補償嚴(yán)格地講應(yīng)該是個負(fù)值。這勢必導(dǎo)致居民拒絕遷出危房，強制掃地出門同樣會產(chǎn)生嚴(yán)重的社會問題。
而如果土地永久使用權(quán)得到承認(rèn)，則被拆遷的危房房主仍然可以得到一筆土地使用權(quán)補償，大大減少他購置新房的成本，這可以使危房拆遷在大多數(shù)情況下避免強制執(zhí)行。 |