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| 第一章 房?jī)r(jià)為什么一漲再漲？（二） |
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為什么明顯的是打壓的宏觀調(diào)控政策，可房?jī)r(jià)卻越打越高，為什么出臺(tái)這么多的政策卻不見(jiàn)效呢？
究竟是什么人那么有錢(qián)，把這么多、這么貴的房子買(mǎi)下來(lái)？
是中國(guó)人的錢(qián)，還是外國(guó)人的錢(qián)？是富人的錢(qián)，還是窮人的錢(qián)？是銀行的錢(qián)，還是百姓找銀行借的錢(qián)？是什么人在這么高的價(jià)位上買(mǎi)房？從哪兒來(lái)的錢(qián)買(mǎi)了這么高價(jià)的房子？
今天回過(guò)頭來(lái)看，應(yīng)該說(shuō)是政府低估了市場(chǎng)的需求，甚至過(guò)于低估了市場(chǎng)的需求，尤其是短期需求。
既然土地政策緊縮、銀行信貸緊縮，那么明顯的一個(gè)信號(hào)就是，從市場(chǎng)心理預(yù)期的角度來(lái)講，房子的市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)相對(duì)減少。而商品的供應(yīng)量一減少，或者說(shuō)產(chǎn)生了稀缺，那能不能成交、價(jià)格會(huì)不會(huì)上漲，就要看需求了。
13億中國(guó)人對(duì)房子的需求之旺顯而易見(jiàn)。問(wèn)題是，這13億人口中有多少想買(mǎi)房的人是有效需求？有效需求是指：有需求，但同時(shí)又有支付能力。這里還有一個(gè)要點(diǎn)，就是時(shí)間。即使有支付能力買(mǎi)，還要看人們?cè)敢庠谑裁磿r(shí)候買(mǎi)，是愿意趁漲價(jià)時(shí)買(mǎi)，還是等跌價(jià)時(shí)買(mǎi)，還是判斷該出手時(shí)就出手，立即購(gòu)買(mǎi)。
中國(guó)的銀行里放著20萬(wàn)億人民幣居民儲(chǔ)蓄，20世紀(jì)80年代有人就把它比喻成“籠中虎”，生怕有個(gè)風(fēng)吹草動(dòng)它一下子跑出來(lái)，什么都得漲。結(jié)果好多年這“虎”沒(méi)動(dòng)靜，于是大家找原因，發(fā)現(xiàn)了“二八”現(xiàn)象，就是所謂80%的存款掌握在20%的人手上，而剩下的80%的人只掌握著20%的存款。哦，原來(lái)是這樣，鬧了半天這“虎”不咬人。80%的人只掌握20%的存款，弄不出多大動(dòng)靜來(lái)，這就叫做有效需求不足。既然口袋里掏不出這么多錢(qián)，那么再想買(mǎi)也買(mǎi)不成。所以請(qǐng)放心，如果價(jià)格過(guò)高，這生意就沒(méi)法做了。
不曾想，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化步伐加快的今天，在世界經(jīng)濟(jì)全球化的今天，有一些賬不是關(guān)起門(mén)來(lái)查查銀行報(bào)表，看看統(tǒng)計(jì)公報(bào)就可以算清楚的。
第一，民間資本是推高房?jī)r(jià)的首要原因。
在地產(chǎn)市場(chǎng)，首先敏銳地嗅到商機(jī)的，是那些江浙商人，尤其是溫州人。我清楚地記得，在宏觀調(diào)控開(kāi)始時(shí)，為防止投資過(guò)熱，電力、鋼鐵、石油、煤炭等幾個(gè)重要的投資領(lǐng)域都對(duì)民營(yíng)資本關(guān)上了大門(mén)，只剩下兩個(gè)投資領(lǐng)域是敞開(kāi)的：一個(gè)是股市，一個(gè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)。由于2003~2004年股市仍然在一路下滑中，于是地產(chǎn)幾乎成為唯一一個(gè)民營(yíng)資本可以大規(guī)模自由進(jìn)出的投資領(lǐng)域。這些投資人買(mǎi)房并不是自己居住，所以他們必須考慮何時(shí)退出。而退出的條件有兩個(gè)：一個(gè)是要能漲上去，有得賺才能退出；另一個(gè)是漲上去還要有人愿意接手。
要漲上去很簡(jiǎn)單，就是用相對(duì)充裕的資金去追逐相對(duì)稀缺的房子，價(jià)格就上去了。原因很好理解，建房的速度不可能有聚錢(qián)的速度那么快，所以大量資金完全有能力在短期內(nèi)制造房源稀缺，制造價(jià)格上漲，于是有了大章小報(bào)常常報(bào)道的“炒房團(tuán)”。而后來(lái)的購(gòu)房者愿意以更高價(jià)格接手的理由也很簡(jiǎn)單：就是房?jī)r(jià)不停地上漲，3000元時(shí)不買(mǎi)，到4000元就后悔；4000元時(shí)不買(mǎi)，到5000元就得趕快買(mǎi)了。
所以，在政府宏觀調(diào)控開(kāi)始兩年效果平平的時(shí)候，我發(fā)現(xiàn)了一個(gè)問(wèn)題，就是民間資本的力量不在調(diào)控范圍內(nèi)，也就是說(shuō)沒(méi)法調(diào)控。第一是性質(zhì)無(wú)法調(diào)控，因?yàn)樽杂匈Y金自由支配；第二是規(guī)模無(wú)法調(diào)控，因?yàn)檎l(shuí)也不知道民間資本到底有多大，有多少現(xiàn)金是放在地窖里銀行看不見(jiàn)的，這還不算那些地下錢(qián)莊。
這時(shí)，我們就已經(jīng)感覺(jué)到有點(diǎn)“藏富于民”的味道了。
如果說(shuō)民營(yíng)資本是小打小鬧的話，那么國(guó)際資本跟進(jìn)之后，房?jī)r(jià)就有“洛陽(yáng)紙貴”的感覺(jué)了。
第二，境外資金進(jìn)入是推高房?jī)r(jià)的次要原因。
2005年，隨著中國(guó)匯率改革，人民幣兌美元從8.27∶1開(kāi)始升值，到2008年已升值17%以上。在這個(gè)過(guò)程中，境外資金非常清楚在一個(gè)國(guó)家貨幣升值的過(guò)程中會(huì)發(fā)生什么，因此巨量資金瘋狂涌入中國(guó)，來(lái)搭人民幣升值這趟快車(chē)。
資金會(huì)瘋狂到什么程度呢？有人甚至提出這么一句口號(hào)：“堅(jiān)決買(mǎi)入人民幣！堅(jiān)決買(mǎi)入人民幣資產(chǎn)（包括垃圾資產(chǎn)）！”于是我們看到，在北京、上海等地，都有境外機(jī)構(gòu)用數(shù)億數(shù)十億的資金，把整棟整片樓盤(pán)買(mǎi)下。他們看到了人民幣升值，更看到了人民幣資產(chǎn)的升值。房產(chǎn)是最典型的人民幣資產(chǎn)。
從2005年起，境外那些大資金看準(zhǔn)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展這個(gè)機(jī)會(huì)，開(kāi)始登陸中國(guó)內(nèi)地、登陸中國(guó)香港，把手里的美元、歐元、澳元、英鎊、日元換成人民幣，這些資金進(jìn)入樓市樓市漲，進(jìn)入股市股市漲，買(mǎi)個(gè)煤礦煤礦漲，買(mǎi)個(gè)金礦金礦漲。所以，熱錢(qián)涌入中國(guó)的一個(gè)目標(biāo)，就是賭人民幣升值。中國(guó)政府則不斷頒布政策限制外資進(jìn)入樓市、限制外資進(jìn)入礦產(chǎn)資源、有節(jié)制地審批QFII（境外合格機(jī)構(gòu)投資者）進(jìn)入股市。
但是，只要機(jī)會(huì)存在，很多境外資金就會(huì)想盡辦法繞過(guò)政府監(jiān)管和政策的限制，或者躲在合法身份者的背后參與進(jìn)來(lái)，甚至直接通過(guò)地下錢(qián)莊進(jìn)入市場(chǎng)。僅廣州而言，2007年半年樓市上漲50%，有公開(kāi)報(bào)道稱發(fā)現(xiàn)3
000億美元通過(guò)地下錢(qián)莊“襲擊”了廣州樓市。
然而，人民幣升值勢(shì)不可當(dāng)，人民幣資產(chǎn)升值也勢(shì)不可當(dāng)，這才是人們買(mǎi)房的真正原因。
第三，股市資金是推高房?jī)r(jià)的重要原因。
如果嫌境外資金來(lái)得不夠猛、不夠快的話，那股市資金就成為推動(dòng)房?jī)r(jià)迅速上漲的第三股重要力量。到2007年5月，股市已經(jīng)翻了好幾倍，第一波賺足錢(qián)的人在股市暴跌的“5?30”之前逃離出來(lái)。北京有個(gè)做地產(chǎn)的老板，在“五一”節(jié)期間一天內(nèi)接到5個(gè)朋友打電話來(lái)買(mǎi)房，那時(shí)他的房地產(chǎn)項(xiàng)目已漲到2萬(wàn)多元1平方米了。
第四，地價(jià)暴漲也是推高房?jī)r(jià)的重要原因。
境內(nèi)和境外數(shù)家房地產(chǎn)商參與本來(lái)已經(jīng)火暴的土地市場(chǎng)“招拍掛”，瘋狂拿地，“地王”紀(jì)錄在全國(guó)各地頻頻刷新，已經(jīng)建好的樓盤(pán)比著隔壁剛拿地的開(kāi)發(fā)商的成本一算，我這房太便宜，不行！隨便找個(gè)理由先捂幾天，要么說(shuō)銷(xiāo)售證沒(méi)拿到，要么稱需要預(yù)約，先捂它幾個(gè)月再說(shuō)。等項(xiàng)目一開(kāi)盤(pán)，50%的價(jià)錢(qián)上去了，甚至還有翻著倍地就上去了。股市賺錢(qián)太容易的時(shí)候，買(mǎi)房跟買(mǎi)白菜蘿卜一樣，反正錢(qián)像白賺的，買(mǎi)房?jī)r(jià)格不管多高都不在話下。
第五，銀行20萬(wàn)億居民儲(chǔ)蓄被撬動(dòng)，是房?jī)r(jià)上漲的最后一個(gè)原因。
這么高的房?jī)r(jià)總得有人接啊！雖然不是絕對(duì)的，但基本是在民營(yíng)資本、境外資本、股市資本一輪又一輪的推動(dòng)下，樓價(jià)一漲再漲，最后老百姓憋不住了，還是趕快買(mǎi)吧！再不買(mǎi)，誰(shuí)知道明天又該漲成什么樣？于是，20萬(wàn)億存款終于松動(dòng)了，當(dāng)然不是全部。
以前中國(guó)人如果有了錢(qián)，他們有理財(cái)?shù)耐緩絾幔抗墒羞@么低迷，大家只能把錢(qián)放在銀行里，一是大筆現(xiàn)金放在家里不踏實(shí)，二是沒(méi)有什么別的理財(cái)產(chǎn)品，拿著人民幣做不了任何的事情。結(jié)果樓價(jià)一路猛漲，這時(shí)銀行的20萬(wàn)億居民儲(chǔ)蓄存款再也按捺不住了，所有的人都在想，與其把錢(qián)放在銀行里，不如拿出來(lái)買(mǎi)房，以后房?jī)r(jià)肯定漲，而且漲得非常快。當(dāng)每一個(gè)人都這樣想的時(shí)候，還有多少人的錢(qián)能在銀行里待得住？
于是大家就看到2007年很多樓盤(pán)一開(kāi)盤(pán)就銷(xiāo)售一空的盛況：連夜排隊(duì)，電腦搖號(hào)，跟股市打新股中簽一樣，搖中號(hào)才有資格選房。你有錢(qián)怎么樣？沒(méi)房！需求可以一夜之間就爆發(fā)出來(lái)，只要把銀行里的錢(qián)提出來(lái)，只要把股市里的錢(qián)挪出來(lái)，只要把國(guó)外的錢(qián)匯進(jìn)來(lái)，就能流進(jìn)樓市。但是，一夜之間能蓋一棟房子嗎？當(dāng)然不能。地產(chǎn)商需要先買(mǎi)土地，然后去做規(guī)劃，再找銀行貸款，才能蓋房，最后才可以銷(xiāo)售，這可不是一朝一夕能完成的。
錢(qián)多貨少，結(jié)果就是一個(gè)字—漲！
如果錢(qián)太多、貨太少，就是兩個(gè)字—猛漲。
這就是過(guò)去兩年來(lái)我們看到的房?jī)r(jià)為什么一漲再漲，而且是猛漲的主要原因。
現(xiàn)在問(wèn)題出來(lái)了，這最后被撬動(dòng)的儲(chǔ)蓄接到樓市的最后一棒了嗎？
股市已經(jīng)暴跌了，房?jī)r(jià)真的會(huì)下跌嗎？ |
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