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　　雖然熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控尺度一直趨緊，但土地市場(chǎng)總體依然較好，官方數(shù)據(jù)顯示，今年全年土地出讓收入有望再創(chuàng)歷史新高。

　　財(cái)政部11日發(fā)布“2017年11月財(cái)政收支情況”顯示，今年前11個(gè)月，全國國有土地使用權(quán)出讓收入41390億元，同比增長35.3%。

　　按照近幾年情況，每年12月份的單月土地出讓收入數(shù)據(jù)比較穩(wěn)定，大約會(huì)維持在下半年的月度平均水平左右，甚至更多。今年7月至11月期間全國土地出讓收入為22554億元，月均4510億元。

　　如不出意外，2017年全國土地出讓收入將超過2014年的4.29萬億元，再創(chuàng)下歷史新高。

　　土地市場(chǎng)供需兩旺

　　一位不愿透露姓名的土地專家對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者稱，“(土地出讓收入大幅增加)這是意料之中的結(jié)果，一方面地方政府供地增加，另一方面樓市銷售情況尚好，房地產(chǎn)企業(yè)的拿地需求也比較旺盛。”

　　過去20余年，隨著土地出讓制度的逐漸完善，我國土地出讓收入保持了較為平穩(wěn)的增長態(tài)勢(shì)。1995年全國土地出讓收入僅僅420億元，到2010年全國土地出讓收入就已經(jīng)達(dá)到2.91萬億元，首度邁進(jìn)2萬億元大關(guān)。此后至今，這一數(shù)據(jù)未曾低于2萬億元。

　　自2011年至2016年，全國土地出讓收入分別為33166億元、28422億元、41250億元、42940億元、32547億元和37457億元。

　　除官方數(shù)據(jù)外，非官方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)也顯示今年全國土地出讓收入有較大幅度的增長。

　　中國指數(shù)研究院近日公布數(shù)據(jù)顯示，今年1至11月，全國300城市土地出讓金總額為34407.7億元，同比增加約41%。11月整體及各線城市成交量較10月均有下滑，月度出讓金環(huán)比縮水近一成，在前11個(gè)月總額中占比為11%。

　　另外來自中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)顯示，從招拍掛市場(chǎng)數(shù)據(jù)看，截至12月11日，今年全國土地出讓收入最多的50大城市合計(jì)達(dá)到了3.24萬億元，同比上漲42%。

　　“整體看，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策嚴(yán)格，但2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量刷新歷史，大部分城市土地出讓收入創(chuàng)了紀(jì)錄。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱。

　　張大偉稱，從中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，截至目前國內(nèi)合計(jì)多達(dá)11個(gè)城市土地出讓收入超過千億元。

　　“有2個(gè)城市土地出讓金達(dá)到了2000億元，9個(gè)城市超過1000億元，超過500億元的城市達(dá)到了20個(gè)，均創(chuàng)造了同期歷史最多。全國已經(jīng)有48個(gè)城市賣地超過200億元。”張大偉稱。

　　他認(rèn)為，從全國主要城市土地出讓情況看，土地供應(yīng)量明顯增加，特別是其中限價(jià)房與租賃房等供應(yīng)增加，將對(duì)2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來明顯影響。

　　控制溢價(jià)

　　作為影響房?jī)r(jià)的一個(gè)重要因素，增加土地供應(yīng)，平抑地價(jià)過快增長成為熱點(diǎn)城市的一個(gè)主要調(diào)控手段和目標(biāo)。

　　國土部近日稱，上半年全國地級(jí)以上城市和百萬人口以上縣市制定了中長期住宅用地供應(yīng)規(guī)劃和三年滾動(dòng)計(jì)劃，按照“五類”調(diào)控目標(biāo)推進(jìn)2017年住宅用地供應(yīng)工作。“目前各地房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控效果初現(xiàn)，一線和二線熱點(diǎn)城市住宅用地供應(yīng)量增加，高價(jià)地頻出勢(shì)頭基本得到遏制。”

　　北京2017年全年計(jì)劃供應(yīng)國有住宅用地1000公頃，其中保障性安居工程用地350公頃，商品住宅用地650公頃(含200公頃共有產(chǎn)權(quán)住房用地)。

　　北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會(huì)11日發(fā)布消息，截至12月8日，北京商品房用地供應(yīng)完成601公頃，完成率達(dá)到92%，比過去五年年度平均供應(yīng)水平超出約200公頃，其中已供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)住房用地165公頃，完成率82%。12月底前還將陸續(xù)推出朝陽、豐臺(tái)、大興等區(qū)的6個(gè)地塊約50公頃商品住宅用地，預(yù)計(jì)全年商品住宅入市土地將超出年初計(jì)劃任務(wù)要求的650公頃。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2017年北京住宅土地供應(yīng)74宗，合計(jì)供應(yīng)規(guī)劃建筑面積是最近4年最高，達(dá)到了1014萬平方米，同比2016年全年上漲了304%.

　　“商品房住宅供應(yīng)土地量是2016年的7倍。土地供應(yīng)大幅度增加，將明顯影響2018年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。”張大偉稱。

　　土地出讓溢價(jià)率的高低是判斷土地市場(chǎng)熱度的一個(gè)主要指標(biāo)，今年以來，主要城市的土地出讓溢價(jià)率呈現(xiàn)逐漸走低趨勢(shì)。

　　“從11月北京土地市場(chǎng)看，土地溢價(jià)率明顯下調(diào)，全年平均住宅溢價(jià)率是26%，而11月北京土地住宅溢價(jià)率跌到了8%，除了石景山一宗地塊溢價(jià)率19%外，其他地塊基本溢價(jià)率都接近底價(jià)。”張大偉稱。

　　中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)也顯示，從11月份的情況看，土地平均溢價(jià)率同環(huán)比繼續(xù)下降，尤其是住宅用地溢價(jià)率維持下行勢(shì)態(tài)，一二線城市土地市場(chǎng)趨穩(wěn)。11月，全國300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率為20%，較10月下降4個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期下降23個(gè)百分點(diǎn)。

　　上述土地專家對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，今年土地出讓溢價(jià)率走低是必然的結(jié)果，在樓市調(diào)控的大背景下，政府在土地出讓環(huán)節(jié)一般會(huì)對(duì)溢價(jià)率設(shè)定有形和無形的限制措施，有形的限制包括“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”等措施，企業(yè)考慮后期利潤因素，不會(huì)再肆意抬高地價(jià)，溢價(jià)率自然下降。

　　“而除了這種擺在臺(tái)面上的措施，政府還可以在土地出讓環(huán)節(jié)將出讓底價(jià)適當(dāng)抬高，提高企業(yè)參與競(jìng)買的門檻，土地出讓成交后的價(jià)格會(huì)更為理性，溢價(jià)率也會(huì)有所降低。”上述專家稱。

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